物　件　名　：　小田急コアロード海老名Ⅲ　（神奈川県海老名市）　　　　　　　

築　年　月　：　１９９９年　２月　（工事実施時：築１４年）　　　　　　　　　

総　戸　数　：　６３戸　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

構　　　造　：　鉄筋コンクリート造／地上６階建て

内　　　容　：　大規模修繕工

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私どものマンションが竣工引き渡し後10年を過ぎたころ、第1回目の大規模修繕工事の為に修繕委員会を立ち上げる事になり、マンション管理、建築関係には全く素人の私でしたが、自分の財産を守るため、大切な修繕積立金が無駄に使われることがないように見届けるため、修繕委員に立候補し、修繕委員会としての活動を始めました。

まず、建物調査の際に重大な欠陥が見つかった時のことを考え、瑕疵についての法律を調べ、学びました。残念なことに、10年という期間を見過ごしてしまった為に大切な権利を失っていた事に初めて気がつきました。“管理会社に任せていれば大丈夫”などという事は決してないのです。

管理会社の系列会社を含め、数社に大規模修繕工事の見積もりを出させたのですが、工事内容、仕様が同一ではなく、価格や工事品質についての比較がしにくい事が分かり、手間と時間は掛かりますが、公平な第三者が介在することで、統一的な設計仕様書に基づく見積りによる工事金額の是非、サービス内容の善し悪しの比較が可能となり、工事に際しても上記第三者によるチェックが行われ、工事品質を保ちながら、適正な価格（割安な）で大規模修繕工事を行う事を目的に、設計監理方式を採用する事にしました。

出来れば、地元の建築設計事務所、施工業者さんにお願いしたいと考え、神奈川県建築士事務所協会の名簿を入手し、近隣の設計事務所を30件ほど訪問し、お話を伺い、ここはと思う設計事務所には理事会、修繕委員会の場でプレゼンをしていただき、評価の高かった設計事務所5社に一般の組合員様の前で再度プレゼンを行っていただき、臨時総会後、地元海老名の建築設計事務所と設計監理業務の委託契約を結びました。

工事設計を進めながら、市役所で入手した、海老名市公共工事入札参加業者のリストから、経審の数値を参考に、入札に参加していただくため、優良企業20社ほどとコンタクトを取り、10社の施工業者に入札参加の確約を取りました。

設計仕様書もほぼ出来上がり、入札の準備に入った頃、入札参加業者の候補が、私が中心になって選んだ企業というのでは偏りがあるのではないか、また、他の組合員様からもそのように思われてしまうのでは、と考え、公正さと透明性のため、公募という方法も視野に入れたのですが、業界誌に掲載することの弊害も聞いていたので、どのようにすべきなのか思い悩んでいたところ、管理組合理事長宛てに送られてきた日本システムマネジメントさんのアンケートを目にして、コンタクトを取ったところすぐに担当の方から連絡があり、お会いしてお話を伺いました。

『 マンション修繕入札サイト 』のシステムについて、管理組合には費用がかからず、落札した施工業者さんが工事金額の3％をサイト運営協力費として支払うという事をお聞きしました。私どもの修繕委員会が直接施工業者さんを決定できれば、その3％分工事費に上乗せされる事もないと思ったのですが、実際にはその3％を支払ってでも工事を取りたいという熱心な業者さんがサイトには沢山登録されていた、という事でした。

私が中心になって選んだ施工業者9社と『 マンション修繕入札サイト 』を利用して入札を行ったところ、途中辞退した業者さんもありましたが、合せて14社からの応札がありました。最低金額から4番目までの施工業者さんにプレゼンをしていただきましたが、そのうちの3社は『 マンション修繕入札サイト 』からの公募でした。見積り合わせという入札方式を取ったため、さらに金額が下がり、結果的には設計事務所の算定した工事予定金額より1200万ほど安く工事契約を結ぶ事が出来ました。もちろん、『 マンション修繕入札サイト 』登録の地元の施工業者さんとの契約でした。

足掛け3年という長い時間と多くの労力が掛かりましたが、当初の希望通り、地元の設計事務所さんと、地元の施工業者さんとで、高品質で低価格の大規模修繕工事が行われる事となりました。工事はこの3月に始まったばかりですが、完成が楽しみでなりません。

ただ、一つ残念だった事は、もっと早く日本システムマネジメントさんの『 マンション修繕入札サイト 』を知っていれば、もっと早く担当の方と出会っていれば、もっとスムーズに、もっと短い期間でゴールにたどり着けていたのではないか、という事だけです。

(　↑　上記は、大規模修繕工事施工後の写真です。あいにく曇り空だったので分かりづらいかも知れませんが、とても綺麗になりました。)

大規模修繕などでお悩みの管理組合さんがいらしたら、まず、担当の方に相談してみて下さい。きっといいアドバイスが、いい答えが得られるはずです。なぜなら、私が実際に体験した事だからです。

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