物　件　名　：　Ａマンション　　　（神奈川県某市）　　　　　　　　　　　　　

築　年　月　：　２００７年１１月　（工事実施時：築１２年）　　　　　　　　　

総　戸　数　：　６６戸　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

構　　　造　：　鉄筋コンクリート造／地上９階建て

内　　　容　：　大規模修繕工

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【大規模修繕の検討開始】

私たちのマンションでは、築10年を過ぎたころから理事会で大規模修繕の話題が出始め、修繕委員会を立ち上げることになりました。立候補した修繕委員3名と理事6名、計9名で検討を始めましたが、大規模修繕の経験者はいません。そこで管理会社の話を聞いたところ、大規模修繕を数多く実施している関連のグループ工事会社から説明を受けることになり、毎月の理事会でその会社の担当者によるレクチャーが始まりました。大規模修繕とは何か？からスタートし修繕スケジュールなど丁寧に説明してもらううちに、理事会は「このまま依頼してもいいかな」という雰囲気となり、とりあえず建物調査診断まではこの管理会社の関連グループ工事会社に依頼することになりました。

私も立候補して修繕委員になったものの、やはり建築や修繕の知識はありません。そこで、修繕委員会での説明を受けるのと並行して大規模修繕セミナーに参加したりインターネットで調べてみると「大規模修繕には管理会社一任方式・責任施工方式・設計監理方式などがあり、管理会社一任は割高になる」との話がいろいろなところで出てきます。早速、理事会・修繕委員会メンバーにこの話をして、少なくとも数社から見積りを取って比較しようということで合意しました。

【マンション修繕入札サイトとの出会い】

どの会社に見積りを依頼するか修繕委員で手分けして調べることにしましたが、インターネットで調べてもいろいろな会社があり悩んでいました。そんなときに見つけたのが“マンション修繕入札サイト”でした。実はセミナーやインターネットで嫌になるほど出てくるもう一つの話が「管理会社一任は高いのでやめたほうが良いが、設計監理方式でも設計事務所と施工会社が癒着していることがあり気を付けてほしい」ということでした。大規模修繕業界ってどうなっているんだろうと思いましたが、マンション修繕入札サイトの説明を見たら、これらの問題に関して“公平・透明なしくみで大規模修繕工事をサポート”とあったので、半信半疑の思いで昨年の秋に会員登録しました。

会員登録後、マンション修繕入札サイトを運営しているＪＳＭの担当者に来てもらい修繕委員会で話を聞きましたが、「業界の問題点を正していくためにこの業務を始めたこと」、「管理組合の立場に立って動いていること」などを熱く語られ、ここに頼んでみようという思いに傾きました。特に管理会社の関連グループ工事会社から提案のあったコストオン方式（その関連グループ工事会社が元請工事会社になり、1次下請け工事会社を選ぶ為の施工会社選定には管理組合も参画する。関連グループ工事会社からの紹介会社だけでなく管理組合が推薦する会社も含めて選定するが、決定した1次下請け工事会社の工事金額に10％～20％程度の金額をコストオンした工事金額が、管理会社の関連グループ元請工事会社に支払う工事請負金額になる）は実質的に管理会社一任方式と同じとの説明を受け、設計監理方式を採用しようと思いを固めました。

【設計監理者の選定】

「設計監理方式を採用し設計監理者の募集にはマンション修繕入札サイトも活用すること」を理事会に提案し承認されたため、ＪＳＭの担当者から設計監理者決定までの流れなどを詳しく教えてもらい、【サイトによる募集】⇒【応募者による現地調査】⇒【見積り受領】⇒【公開ヒアリング】⇒【設計監理者の決定】と進めていきました。各ステップに必要な文書の雛形をもらったり的確なアドバイスを受けたことでスムーズに設計監理者を選定することができました。

一般居住者も参加した設計監理者の公開ヒアリング後の意見交換では全会一致で一社を選定しましたが、サイトから応募した会社はどれも素晴らしい会社で、落選した会社からも大規模修繕についていろいろ教えてもらい勉強になりました。公開ヒアリングの結果もあり、その後の総会でも問題なく設計監理者を決定できました。

【工事仕様の決定と施工会社の選定】

その後は設計監理者の主導で建物調査～工事仕様の決定と進めていきましたが、定期的に詳細な打ち合わせを行い、我々の意見も反映することができました。その後、決定した工事仕様に基づき施工会社の選定を設計監理者の選定補助のもと行いましたが、入札参加工事会社の募集にはマンション修繕入札サイトも活用しました。するとサイトからは規模や特色の異なる多くの会社から応募があり、現地調査・見積り・公開ヒアリングと絞り込んで、最終的に一社を選定しました。そのサイト会員会社は現地調査の取り組み・見積資料の出来栄え・公開ヒアリングでのプレゼンテーションとすべて素晴らしく、公開ヒアリングでも全会一致での選定となりましたが、選定プロセスを通じてその他の会社からもいろいろ教えてもらい勉強になったと同時に、ＪＳＭのサイトに会員登録された工事会社のレベルの高さを再認識しました。

【まとめ】

その後臨時総会での施工会社の承認も受け、現在は2020年1月の工事開始に向けて設計監理者・施工会社・修繕委員会の３者打合せを定期的に実施しています。まだ工事が始まっていませんが、今までのところマンション修繕入札サイトと出会い、いろいろなアドバイスをもらい、いい会社を紹介してもらって本当によかったと感じています。この感想を持ち続けられるよう、設計監理者・施工会社と連携して大規模修繕工事を成功させたいと考えています。

　最後に、これを読んでくださった皆様にお伝えしたいのは、ＪＳＭの大規模修繕工事アドバイザリーは無料で受けられるので、理事会や修繕委員会の金銭的負担がありませんから、まずは気軽にＪＳＭの担当者（マンション管理士）と一度会ってみることをお薦めいたします。

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