管理組合様の声

【大規模修繕工事/管理会社変更】 理事長 様 (ライオンズマンション西荻窪第3)

2019年4月26日 カテゴリ: 01_大規模修繕工事 05_管理会社変更

物 件 名 : ライオンズマンション西荻窪第3 (東京都杉並区)      

築 年 月 : 1983年 3月    (工事実施時:築34年)      

総 戸 数 : 21戸                           

構   造 : 鉄筋コンクリート造/地上5階建て

内   容 : 大規模修繕工/管理会社変更

 

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 1.大規模修繕工事

2015年12月に「マンション修繕入札サイト」と出会いました。

素人の理事会に対してコンサルティングを行ってくれる会社がある事をそれまで知らなかったので、まずは相談してみようと思いメールを担当者に送ってみました。

 

そもそもの始まりは管理会社から大規模修繕工事で2700万の提示がいきなり出てきた事です。しかも管理会社は建物調査診断もせずに杜撰な見積書を出してきて、もし管理会社に任せていたら工事も相当いい加減にやられていた可能性もあったと思います。

その当時、大規模修繕工事と同様にお金がないからと先延ばしにしているエレベーターの改修工事もすぐ行わなければいけない状態なのにもかかわらずです。

それに理事会としては、修繕積立金の残高がちょうど2700万だったので残高がなくなってしまうとの不安も強くありました。

 

管理会社からは工事の概要や金額を説明されましたが、素人にはさっぱり理解できません。提示された大規模修繕工事をしても本当に必要な修繕をしてくれるのか、仕様等も素人では確認のしようがない、そしてどこまで修繕したらよいのかさっぱりわからない。そんな状況で一度値下げの話を管理会社にしたところ、あっさり2000万で同一仕様の見積もりを提示してきました。そんなに簡単に下がるなんて他の業者はどうなのだろう?と思い、そこからネットで調べ始めました。

 

理事に参加するまでは、管理会社は親身になってマンションを管理してくれているものと思っていました。でも大規模修繕工事にかかる費用、長期修繕計画を見ると全然足りません。なぜこんなに足りないのか?どこかできちんと見直し、理事会で相談の場を設けるのが管理会社の仕事だと思っていましたが大きな間違いでした。

お金がないのに相見積もりすら取らない。それに日常的な修繕などの見積もりでも管理会社が提示してくるものはとにかく高く、やはり相見積もりをとってくれないので、理事が自分で業者を探したり、簡単な修繕は理事が自分たちで行なったりもしていて、なんのための管理会社なのかという疑問がずっとありました。

その上、管理委託費も高い。とにかく財政難なのは、他の誰より管理会社がいちばん把握してると思うのに、少しでも支出を減らそうと考えて、違う工事会社の検討や相見積もりをとるなど親身になってくれる様子をまったく見せない事に怒りを感じながら、それでも仕方なくそんな管理会社に高い管理委託費も払い続けていました。

 

そんな中、マンション修繕入札サイトを知って、まずはサイト会員の一級建築士による「無料簡易・劣化調査診断」を行って頂き、その報告会の時に同時に一級建築士から何故大規模修繕工事をするのかについてスライドを使ってきちんと説明を受けたのがとても勉強になりました。特に「人と同じく建物も診断をしてから修繕する」、あたりまえのことですが、この建物調査診断がなくても管理会社の言うがままに、管理会社が大規模修繕工事を行う組合は多くいるのではないかと思います。

 

一方で設計監理方式の場合はきちんと建物の診断をしてくださるので、必要な工事、それに見合った仕様、すべてきちんと計画してくれます。その上で工事が行われる時には、監理もしてくれるので安心してお願いできました。

もう少し細かく言えば、建物調査診断から始まり、工事会社の選定過程(選定条件・公募開示・プレゼン・最終選定にいたるまで、素人にもわかりやすい細やかな資料作りなど含めて)の全てや工事中の監理チェックまで、素人では到底できないこと・わからないことをすべて行ってくれて、安心してお任せできました。しかも工事期間中のマンション内の汚れ具合までチェックしてくれていて、工事会社の現場監督に清掃して帰るよう指示までしてくれていたほどですから、サイト会員の一級建築士による設計監理方式はとても良い方式だと思いました。

 

それに加えてサイト会員の工事会社さんも、とても素晴らしい会社でした。工事に関しては言うまでもなく仕事が綺麗、丁寧、その他の点でもとても細やかに目を配ってくれて、作業をする方のあいさつから、住人の立場を考えた上での対応、工事の進捗状況の説明、人柄や会社柄からとても気さくに接してくれましたし、こちらの財政状況も踏まえ、低予算で済むような提案や、とにかくすべて◎です。ですから、全てを安心してお任せ出来ました。出来れば次回もサイト会員の工事会社さんにお願いしたいと思う位です。

 

このように今回設計監理方式で大規模修繕工事を行うことができたのは、JSMのサイト担当者さんのおかげです。正直、JSMさんの他にもサイトはありましたが、コンサルをしてくださる方がいるようなサイトはなかったですし、そんな中JSMの担当者さんのレスポンスがいちばん親身で熱かったと思いました。当時、私は理事長になったばかりで、何をしてよいのか何ができるのか知識ゼロの状態でした。わからないこと、心配なこと、担当者さんに相談していいのか?と思うようなことも相談していたと思います。一級建築士さん、工事会社さん、紹介してくださったJSMの担当者さん、みなさん本当に◎です。出会いはなんでもご縁と思っていますが、とてもよいご縁でした。

 

もう少しだけ具体的にこれを読んでくださっている皆様にお話しますと、最初にまず管理会社特命随意の責任施工ではなく、公平に相見積もりを取る設計監理方式にした方が良いのではないかという事でサイト会員の一級建築士さんを紹介してくれて、その一級建築士さんがとてもよくお仕事をしてくださったので、そういう方を紹介してくれたJSMの担当者さんをますます信用するようになりました。

このJSMの担当者さんは、一級建築士さんとの顔合わせからはじまって、建物調査診断後の修繕箇所の確認から実際に工事が始まるまで、工事会社選定の時を除いて、頻繁に行なっていた理事会のほぼすべてに立ち会って参加してくれましたし、他にもメールのやり取りなど密に連絡を取ってくれ、アドバイスをくれました。

「これはだれに聞いたらいいのかわからない」という問題については、とにかくまずJSMの担当者さんへ!というように、とにかく自分のマンションのことのように親身に考え、率直にアドバイスをくれた事、とても感謝しています。その上、大規模修繕工事が終わり、管理会社変更も終わった後でも、問題があってJSMの担当者さんに連絡をしたら即対処してくれて、工事が終わった後でも相談を聞いてくれる貴重な人だなぁと思いました。

 

 

2.管理会社変更

大規模修繕工事の所でも書きましたように、前管理会社への不満は色々とありました。まず、長期修繕計画が全然計画されていなかった事や大規模修繕工事の見積りのアバウトさ、それに何にしろフロントの担当者が全くわかっていない人で、上司の人に不満を言っても一向に改善されない点から不信感が大きくなっていきました。

とにかく管理するというよりは、どれだけ搾取するかを考えてるような管理会社の印象ですし、それだけでもリプレイスをする理由になると思います。マンションをどう維持していくかという事についてはまったく考えてくれてなかったですし、「足りなかったら借り入れをすればいい」という姿勢も嫌でした。マンションの管理を長期で考えてなく、その場しのぎというか行き当たりばったりで、管理会社との最後の話し合いでも、とにかくその時点で大規模修繕工事関連については理事会から一切の締め出しをされてる状況なのにもかかわらず、現状をいまいち把握できてないようで、相変わらず支出を減らす努力を見せず、いやいやながら「だったら今後は相見積もりは取るようにしますが…」と譲る姿勢を見せたと思いきや、「ただ5万円以下の案件については相見積もりはできかねる」と回答して来たりの状況でした。

とにかく私はこの頃、「親身に自分のマンションを管理する気持ちで仕事をしてくれる人に管理をお願いしたい」といつも思っていました。

 

そこで大規模修繕工事が終わった時に、JSMの担当者さんに管理会社変更のコンサルティングもお願い致しました。その流れの中では、マンションが建ってから今までそのままだった管理規約や工事履歴、長期修繕計画も一から見直すことができましたし、新しい管理会社さん(JSMサイト会員の会社さん)に変わった事で、管理委託費の値下げを出来た事も大きかったです。

この新しい管理会社さんは、リプレイス直後からまだ新管理が始まっていないのにも関わらず、軌道に乗るまでの間にあった問題にも対処する姿勢を見せてくれ、リプレイスから2年が経ちましたが、こちらの要望どおり業者の選定にもすぐアクションを起こしてくれるし、管理委託費が削減できた事も含め、今は前の管理会社より遥かに円滑に物事が進んでいます。

 

 

最後に、私は理事長として大規模修繕工事に着手してから工事が終わるまで、再三にわたって「やっぱり人!人がすべて!」と言い続けていたのですが、そういう意味では、JSMの担当者さん、一級建築士さん、工事会社さんのお人柄と、本当に親身で丁寧細やかでかつ率直なお仕事ぶりに、管理会社なしで大規模工事の話し合いをしていても、不安に感じることが一度もなかったのが、とてもありがたかったです。大規模修繕工事を予想以上に綺麗に仕上げてくれた上、当初管理会社が出してきた見積もりから800万円ほど削減できたので、もうひとつ先延ばしにしてきたエレベーター改修まで、無事にお金を借り入れることなく終わらせることができました。

 

これが私をはじめ理事会の皆さんがJSMさんの総合コンサルティングを受けて良かったと思う内容です。

無料で総合コンサルティングを行ってくれる会社はなかなか無いと思いますので、管理会社や設計事務所に不満がある理事や修繕委員の皆さんは、一度JSMの担当者さんにメールを出してみたらいかがでしょうか?

きっと、うちのマンションのように、満足のいくコンサルティングが受けられると思います。

 

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