物　件　名　：　ユースフル千歳烏山　（東京都世田谷区）　　　　　　　　　　　

築　年　月　：　１９８４年１０月　　（工事完了時：築３６年）　　　　　　　　

総　戸　数　：　３５戸　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

構　　　造　：　鉄筋コンクリート造／地上５階建て

内　　　容　：　大規模修繕工

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ＪＳＭ「大規模修繕工事アドバイザリー」を受けた感想

ユースフル千歳烏山の理事長をしております。

ユースフル千歳烏山には、2018年に初めて総会に参加、管理組合の副理事長（のちに理事長になる）となり、大規模修繕が先延ばしになり続けていること、漏水が多発していることを知り、危機感を覚えました。理事会にて大規模修繕の検討したところ、管理会社から有料の建物診断を提案されました。併行して私が副理事長を担っているスカイコート本郷東大前壱番館においても、大規模修繕を行っており、その経過に満足していたことから、ＪＳＭに相談することに致しました。

ユースフル千歳烏山は、35戸と中規模、築36年、でも修繕積立金は600万円も貯まっていない。30年以上本格的な大規模修繕工事が行われておらず、漏水頻発の中で、安全上の必要最低限だけでもしっかりとした工事を行わなければならないという状況でした。

当初、当時の理事長は、工事会社一社に見積を依頼し、それで得られた見積の項目ベースで金額を消し、他社に相見積を取るという方針でした。建物診断した工事業者にそのまま工事見積を依頼したとしても、その見積の項目がそのまま妥当な仕様にはなるわけではありません。一度は理事会が急遽キャンセルになるなど困難な状況がありましたが、ＪＳＭ側との相談の機会を設け、理事会の皆が設計監理方式がよいと納得しました。

2019年になり、ようやく設計監理の業者見積を行うことになりました。結果、2月の理事会にて既にスカイコート本郷東大前壱番館でも実績があった、ＪＳＭサイト会員の設計事務所に設計監理業務を依頼することになりました。

3月始めには大規模修繕工事前でしたが、経年変化によるタイル剥落事故が生じてしまいました。幸い人的事故ではありませんでしたが、タイルが落下し、人にぶつかったら大変なことになります。設計事務所の先生と相談し、台風の時期までには大規模修繕工事の足場を組んで対応できる状況にもっていくことになりました。工事項目もタイルや防水など必要な項目に限定、可能な限りコストを下げられるように限定しました。一方で、借入れできる金額の見通し、修繕積立金の増額、諸々の条件を見ながら、階段の床シートや郵便受けなど入居者にとって見えやすい点については修繕を行い、資産価値の保持にも務めました。そういった絶妙な仕様項目に出来たのは、設計事務所の先生のご尽力のたまものです。工事会社4社から見積を得て、比較、ヒアリングの結果、ＪＳＭサイト会員の工事会社に依頼することになりました。

今回の大規模修繕工事全体を通して感じたのは、管理組合として困難な状況であっても、専門家と相談しながら一歩一歩進めることで道が開けるということです。ユースフル千歳烏山は、この先生に長期修繕計画も作成頂き、今後はそれを踏まえて適切なタイミングで手を打つことになります。借り入れの返済後に改めて、設備関係の修繕が必要になりますが、管理組合としての不安はありません。

ＪＳＭの「大規模修繕工事アドバイザリー」がなければ、ユースフル千歳烏山の大規模修繕工事は実現できませんでした。無策のまま、漏水、タイル剥落が続出し、場合によっては人的損害にも繋がったでしょう。私にとってユースフル千歳烏山のワンルームは金融機関の担保に入っており、長期的な付き合いをせざるを得ません。長期的に維持可能な状態にしていくためには、適切なタイミングで大規模修繕工事は不可欠ですし、無駄な支出を避けなければなりません。多くの管理組合は厳しい運営状態にあると存じます。

ＪＳＭの「大規模修繕工事アドバイザリー」はマンション管理組合にとっては無料です。まずはダメ元でもＪＳＭ「大規模修繕工事アドバイザリー」を受ける価値があります。

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