物　件　名　：　エバーグリーンテラス佐倉　（千葉県佐倉市）　　　　　　　　　

築　年　月　：　２００６年　４月　（工事実施時：築１１年）　　　　　　　　　

総　戸　数　：　７６戸　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

構　　　造　：　鉄筋コンクリート造／地上９階建て

内　　　容　：　大規模修繕工／管理会社変更

 

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最初は管理会社変更など全く考えていませんでした。

 

皆様、初めまして。

私は千葉県佐倉市のマンションで第１０期の時に理事長をしておりました大野と申します。よろしくお願いします。

なにぶん寄稿文を書くことには慣れておりませんので、分かりづらい所もあるかもしれませんがお許しください。

マンションにおける皆様の住まい環境の向上、不安解消の一助になればとの思いから筆を執らせて頂きます。

 

【プロローグ】

もともと当マンションでは、誰もが知っているほどの超大企業の系列会社に管理を委託しておりました。そして私は大企業に任せておけば安心だと勝手に、当て推量をしていたのです。

なぜなら大企業は管理物件数や取引企業が、中・小の管理会社とは桁違いに数が多く、おのずと中・小の管理会社には無いノウハウやテクニックを持っているものと思っていました。さらには他のマンションでの事例を参考にして当マンションにも役立つ業務をして頂いていると確信していたのです。そのため当初は管理会社変更など、まったく考えていませんでした。

しかしながら２年後には大規模修繕工事が始まってしまいます（当時を振り返っての話ですので、後述のように大規模修繕は現在工事中です）。その２年の間に消費増税も予定されていました。（結局増税は延期になりましたが）

せめて消費税が１０％になる前に何か手は打てないだろうか。

予備知識として修繕費のおおよその相場は把握しておいたほうが良いだろうと思い、私なりに調べていたところ「日本システムマネジメント（ＪＳＭ）のマンション修繕入札サイト」に目が留まりました。大規模修繕工事を適正金額へと安くする為のツールの１つとして（いわゆる相見積もりです）試してみようと思ったのが始まりです。

 

【慢性的な資金不足？？】

（この寄稿文では便宜上、当マンションの旧管理会社を大企業と記しますが、一般に認知される全ての大企業を批判するものではありません。あくまで当マンションにおける私見ですので誤解の無きようお願いいたします）

数年前に旧管理会社が言いました。

「このままでは慢性的な資金不足です。修繕積立金を値上げせざるを得ません。」

突然配布された書類は、刷新された資金計画案で段階的に値上げをするものでした。私の部屋を例に挙げますと１５年後の修繕積立金が現在と比べて、なんと「年額￥204,000-」も値上がりするのです。大企業に任せていたのに、なにがどうして資金不足の事態になってしまったのか？

「一回目の大規模修繕工事すら着工していないのに、そんな馬鹿な話があるかー！」

おそらく居住者の大半はそう思ったに違いありません。

しかし、皆何も言えないのです。なぜなら組合員が輪番制で理事会役員を務めていた責任があります。図らずも居住者全員が資金不足の共犯になってしまいました。

マンションは区分所有者共有の財産です。大規模修繕などの工事において「騙されました、御免なさい」では済みませんし、万が一、巨額の損失にでもなったら目も当てられません。安かろう悪かろうの工事会社を見抜くのは素人には至難の業です。わざわざ危ない橋を渡らずに大企業に任せておけば万事上手くいくはず！当時は旧管理会社をある意味でまだ信頼していたので工事費用が高いくらいならば、工事会社を選ぶ際には旧管理会社と、ＪＳＭ会員の工事会社にも見積りをお願いして競って頂こうと考えました。

 

【ＪＳＭとの出会い】

余談ですが、他のマンションで理事を務めた方がＪＳＭサイトホームページの「管理組合様の声」に寄稿されておりました。突然で不躾でしたが、電話にてＪＳＭの評価をお伺いしたところ「結果にとても満足している」「信頼できる会社です」とのお話を頂けたので当理事会の方々にもスマートに相談できました。

（この電話のお陰で背中を強く押して頂いたと感じる事が出来ました。私もこれをお読み頂いた皆様から要望がございましたら、微力ながら是非お話をして協力をさせて頂きたいと思いますので、ＪＳＭの担当者に相談してみて下さい。）

 

さて、ＪＳＭの担当者の方とお会いして当マンションの問題点や旧管理会社の対応、旧管理会社に対する個人的な不満等を相談するとマンション業界の裏事情を交えて様々な善後策を教えて頂きました。そして話が進むにつれ長期修繕計画の杜撰さや、１社にしか依頼していない工事にも関わらず旧管理会社に対するコンストラクションマネジメント費（CM費）が見積りに計上されていたりと、資金不足の原因が段々と浮き彫りになってきました。

私も含め過去の理事の方達もマンション業界には詳しくなかったのかもしれませんが、旧管理会社から資産維持や安全の為と言われれば支出を先延ばし出来るものではありません。また個人的に工事業者を紹介するのもリベートを疑われたりするのではないかと躊躇してしまいます。

 

こうして旧管理会社に紹介されるがままの工事会社や、予め耐用年数が予測出来るにも関わらず長期修繕計画に計上されていない突如沸き起こる高額な部品交換費等、あの手この手で支払いを迫られては資金不足も当然と言えるのかもしれません。

 

【マンション修繕入札サイトで、管理会社変更に成功！】

最初は大規模修繕工事のために、ＪＳＭのマンション修繕入札サイトを利用するつもりでしたが「今の管理会社では全ての費用が高いのでは？」と疑念を持ち予定を変更しました。

修繕積立金増額の負担を軽減すべく、まずは管理委託契約費と工事経費の見直しが急務と考えＪＳＭのサイトに会員登録をし、管理会社の入札を募集していただきました。当然、旧管理会社のように工事に際してはCM費は必要無く、管理委託契約費も従来と同じ仕様にも関わらず２割近くも安い管理会社に複数応募して頂けました。その中で公開ヒアリング会を開き、管理会社の質も考慮して、新管理会社1社が理事会で内定しました。第１０期理事会が発足してから約８ヶ月で新管理会社の臨時総会承認、その後の新旧管理会社の引継ぎ期間が３ヶ月。第１０期の任期中に管理会社変更を成し得たのは、正直驚きました。

どのマンションの理事の方達も同じだとは思うのですが、自分の仕事と並行しての理事会活動では、果たしてどれだけの事が出来るのだろうか？と不安を感じる方もいらっしゃる事と思います。ＪＳＭのマンション修繕入札サイトは管理会社や工事会社を紹介するだけではありません。管理組合の立場に立ち、管理組合の為に強力なサポートをしてくれる会社です。特に、管理会社変更や大規模修繕工事をいくつも成功させて来た担当者が、管理会社変更、大規模修繕工事の正しい方法を最後まで親身に教えてくれます。今、委託されている管理会社に少しでも疑問や不満があるのなら、一度相談してみる事をお勧めいたします。（相談を含めて最後まで無料でコンサルティングをしてもらえます）

 

諸問題が解決しないとか、何らかの値上げの提案、管理組合活動があまりにも少ない等がありましたら、それが例え超大手管理会社であっても危ない橋かもしれません。

 

【さらに大規模修繕工事でも・・・】

管理会社変更が成功した事によりＪＳＭへの信頼度はさらに高まりました。当然、大規模修繕工事においても、設計監理者の紹介やサイト会員工事会社の紹介をしてもらいました。もちろん理事会では公平を期すために、ＪＳＭのマンション修繕入札サイトを利用するだけでなく、住民からの紹介など他の所にも声をかけて様々な相見積もりを取りました。

その結果として、旧管理会社から言われていた当初理事会で想定していた大規模修繕工事の金額を大幅に下回ることができ、修繕積立金の節減をかなりの額でする事ができたのは、このマンション修繕入札サイトのおかげです。

今（2017/12月）も大規模修繕工事は継続中ですが、まもなく1月には完成する予定です。

ＪＳＭの担当者の方が最初から最後まで、とても親身にアドバイスをしてくれたので、当マンションでは「管理会社」、「設計監理者」、「工事会社」の全てをマンション修繕入札サイトからの紹介で決めることになりました。

この結果には非常に満足していますし、何より管理組合に寄り添ってくれる担当者の方のお気持ちがとても嬉しかったです。

 

皆様が知らず知らずのうちに危ない橋を渡ることが無いことを祈って、少し取り留めのない文章となってしまい申し訳ありませんが、このあたりで筆を置かせていただきます。ご清覧いただきありがとうございました。

 

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