皆様、こんにちは。

久しぶりのブログ更新になります。

マンション総合支援事業部の部長です。

おかげさまで「マンション修繕入札サイト」は、この5年で300もの管理組合様とお仕事をさせて頂きました。

私どもマンション総合支援事業部は、不動産のプロ集団になりますので、マンションに関するあらゆるお悩み事の支援をさせて頂いております。私自身、総合不動産会社にいた際には、色々なマンション事業にも携わって参りました。その総合不動産時代の経験と、このサイト事業との経験と、それらを管理組合の皆様のご支援に活かせればという気持ちでこの事業を行っております。

管理組合様にとって当サイトをご利用頂くメリットは以下のようになります。

１．管理組合支援のコンサルティングを「無料」で受けられます。

　短期の支援から、長くて3年越しの支援まで、全て管理組合様には無料で行っております。例えば管理会社変更のコンサルティングに限っても、短くて3ヶ月で成約、長くて1年3ヶ月かけて成約した経験がありますが、全てを無料でやっております。

　「何故、無料でコンサルティングを受けられるのですか？」という質問が時々ありますが、弊社は会員会社からの3％手数料にて収益をあげておりますので、管理組合様に対して無料でご支援させて頂ける訳です。この3％は会員会社が、自社全体の売上高の中から、「マンション修繕入札サイトの会員対策費用」として計上しているものです。ですから、個別のマンションの見積書に３％が上乗せされる訳ではありません。その結果、工事品質をきちんと守ったまま、市場の「本当の適正価格」をご提示できる訳です。

２．大規模修繕工事の正しい「成功の秘訣」をお教え致します。

（１）管理会社主導方式の場合

　大規模修繕工事は、理事会だけ、修繕委員会だけで物事を決めていくのには限界があります。やはりプロの支援を受けないと進め方の段取りさえ、分かりません。そこで管理会社が我が物顔で出てくるのですが、管理会社は大規模修繕工事で「利益回収」をする事が各支店の至上命題となっておりますので、理事会・修繕委員会に対してあれこれと良くないアドバイスをしてきます。

①「管理会社がワンストップで大規模修繕工事の施行を引き受ける場合」

　これは工事の仕様項目（何の工事をやるか）が、いじられて法外なマージンを抜かれるケースが多いです。

　まず、必要の無い工事項目を仕様に入れられてしまいます。

　理事会が分からない事をいいことに、数量の水増しもされてしまいます。

　工事監理も自分達でやりますので、手抜き工事もやりたい放題です。

　その結果、数千万円のマージンを抜かれてしまうケースが多々あります。

　このマージンについては工事金額の約20％にもなり、これは適正利益以外に取られてしまう本来支払う必要の無いマージンになります。

　例えば5000万円で本来できる大規模修繕工事であれば、管理会社から6000万円と提示されて契約し、なんと！1000万円も余分に支払わされるのです！！

②「管理会社が設計事務所を紹介してグルになっている場合」

　管理会社が、設計事務所を紹介します。（管理会社自身が、設計監理業務のみを請け負う場合も同様です）

　この設計事務所は、格安の設計監理料の見積書を提示して、何としてでも「設計監理業務」を落札します。

　そしてこのままでは、設計事務所も管理会社も利益をあげられないので、工事会社選定の時に「悪さ」をします。

　あらかじめ管理会社と設計事務所と工事会社との間で裏で談合が行われていて、チャンピオンと呼ばれる工事会社が決まっています。

　結果、このチャンピオンが最安値で工事を落札出来るように、他の工事会社にも管理会社や設計事務所から指示が行き、チャンピオンの金額よりも高い見積書を提示し、いかにもこのチャンピオンが最安値で素晴らしいという演出をします。

　このようなストーリーで、数千万円のマージンを搾取されてしまいます。

③「管理会社が新聞公募を使って談合を仕組む場合」

　管理会社は、新聞で公平に公募をしましょう！と理事会に言ってきます。

　理事会は、公平であるならば区分所有者に説明がつくという事で、新聞公募をお願いしてしまいます。

　しかし、裏で各工事会社に電話が行き、かたち上新聞公募から申し込むようにと指示が出て、管理会社の決めたチャンピオン工事会社が落札出来るように、見積金額操作をします。

　ヒアリング会においても、チャンピオン工事会社以外の会社は、資料の不備や、やる気の無いプレゼンテーションなどで、理事会の皆様がチャンピオンを選びたくなるような演出をします。

　そして元々、このチャンピオンの見積金額は談合の基に算出されていますので、各工事会社の中で最安値であっても、適正価格からはかけ離れた高い金額となっていて、法外な数千万円のマージンを支払わされる結果になります。

この①②③が、管理会社主導方式の主なやり方です。

これでは、数千万円もの大金を管理会社に無駄に上納する事になり、区分所有者から理事会・修繕委員会の責任問題を問われる事もあります。

（公平な工事会社選定をしなかったという事で、理事や修繕委員は「バックマージンをもらっていないのか！」と、やり玉にあげられる事もあります）

（２）設計監理方式

　一方、弊社がご推奨する設計監理方式は、管理会社としがらみのない設計事務所が（ここがポイントです）、理事会・修繕委員会のパートナーとしてサポートしてくれる方式です。

　このしがらみの無い、設計監理方式のメリットは、以下のようになります。

①上記の管理会社主導方式で起こりうる数千万円のマージン抜きがありません。

②管理会社としがらみの無い設計事務所は、「プライドを持って仕事をしている」ので、談合やチャンピオン等とは無縁の立場で、理事会・修繕委員会のサポートをしてくれます。

③理事会・修繕委員会が、大規模修繕工事について何も分からない素人集団であっても、管理組合目線で寄り添ってくれるパートナーでありますので、安心して大規模修繕工事について相談ができますし、正しい大規模修繕工事を行う事ができます。

④理事や修繕委員の皆様が、総会などの場で「裏で談合があったのではないのか！」などと、やり玉にあげられる事がありません。

今まで管理会社主導方式しか知らなかった管理組合様も、この「しがらみの無い、公平透明な設計監理方式」により、皆様の修繕積立金を守る事が出来ます。

さらに区分所有者からも、公平透明に工事会社選定が行われるので、理事・修繕委員の皆様に感謝こそあれ、談合を疑われるなんて事はありません。

但し、この談合の無い設計監理方式は、何十年も大規模修繕工事を専門にしてきた設計事務所が仕事をする訳ですので、適正な普通の設計監理料はかかります。

（３）談合設計事務所と、しがらみの無い設計事務所が、同じ土俵で相見積もりになった場合

　大規模修繕工事では、「総額を考える事」が、とても重要です。

（一例）

①【談合設計事務所】

　 設計監理料金 １５０万円

　→チャンピオン工事会社の見積金額 １億円

　→総額１億１５０万円

②【しがらみの無い設計事務所】

　設計監理料金 ３００万円

　→公募の工事会社の見積金額 ８０００万円

　→総額８３００万円

その差はなんと、１８５０万円にもなります。

１８５０万円余分に支払ったからと言ってもこれはマージンですから、当然工事の品質が上がっているわけではありません。

安いからと言って談合設計事務所に任せてしまうと、いくら管理組合が住民紹介で工事会社を推薦したとしても、様々な理由をつけて途中で落とし（理事会・修繕委員会が自ら落としたくなるように色々説明をしてきて）、チャンピオン工事会社が「大規模修繕工事施工会社」として落札できるよう、やられてしまいます。

まずは、ご相談をお待ちしております。

メール、お問い合わせフォーム、電話など、どれでもお気軽にお問い合わせ下さい。

よろしくお願い申し上げます。