皆様、こんにちは。
本日は、長期修繕計画案について書きたいと思います。

皆様のお住まいのマンションには、長期修繕計画があると思います。
それを一度よくご覧になって下さい。
築12年ごろに行われる第1回目の大規模修繕工事で赤字となる長期修繕計画が作られていませんか？

もしそのような長期修繕計画を作る管理会社であれば、管理会社の質を疑った方が良いと思います。

管理会社は、下記の2つのグループに分けられます。
①お客様である管理組合の為に一生懸命仕事をする会社
②お客様である管理組合からいかにお金を搾り取るかしか考えない会社

もし第1回目の大規模修繕工事で赤字の計画になっていた場合、残念ながら②の会社である可能性が高いです。

そもそも長期修繕計画は分譲後30年の未来に向かって、毎月の修繕積立金と年度毎の修繕工事費との収支バランスを示した計画です。
大規模修繕工事だけでなく、毎年度ごとに修繕積立金額と修繕工事費用を足し引きして、毎年度赤字にならないようにする事が重要です。

先ほど申し上げましたように①の管理会社であれば、第1回目の大規模修繕工事が赤字で、管理組合に借金をさせる長期修繕計画案は作りません。
しかも、②の管理会社が作成した長期修繕計画の赤字は、②の管理会社が大規模修繕工事を落札する前提で上乗せしている法外な利益が原因です。

つまり、管理会社が取る法外な利益の為に、マンションの皆様が借金を背負うという事です。

ですので②の管理会社に管理されていた場合、いずれ修繕積立金の”大幅な”値上げか、借金をさせられる事になってしまいます。

その場合、解決策としてはどうすれば良いのでしょうか？
万が一、②の管理会社であっても、皆様の資産を守る方法があります。

下記にて、簡単な計算式で説明します。
今、Aマンション（100戸、築2年）をB管理会社が管理しているとしましょう。

『Aマンション（100戸、築2年）』
毎月の管理費　　　　　月10,000円
毎月の修繕積立金　　月 5,000円
1戸当たりの負担　　　 月15,000円　　
長期修繕計画によると、第1回目の大規模修繕工事が1億円。
その時の修繕積立金総額が7200万円。
つまり、赤字2800万円。

が現状だとします。

まず、この月10,000円の管理費が適正金額かどうか調べる必要があります。

②の管理会社は、管理会社として適正な利益を確保した以外に、さらに約20％～30％もの必要の無い利益を上乗せして、管理組合と「年間の管理委託契約」をしています。
このB管理会社もその類いです。

ここで管理会社変更（リプレイス）を視野に、管理会社へ支払う管理委託契約費を見直す事にします。

B管理会社の他に数社から『管理委託契約費の見積書』を取る事で、競争原理をAマンションに取り入れます。

そうすると元々約30％は支払う必要の無い費用ですから、それが上乗せされない適正金額の見積書がB管理会社以外からは出てきます。
さらにB 管理会社も他社に管理物件を取られたく無い為、本来の適正な利益だけに修正し、約30％の必要の無い利益を上乗せしないで見積書を書いてくるようになります。

よって、管理組合は適正な管理委託契約費のみをB管理会社か、もしくは新管理会社に支払えばよくなります。


おっと、ここでちょっとストップです！！皆様、勘違いをしないでください！！

仮に、B管理会社に対して約30％も減額した管理委託契約費で管理をお願いするとなると、管理の質が落ちるとか思っていませんか？

それは、全くの逆です。

分譲当時から1社の管理会社でずーっと来ている為、競争原理が全く働いてなく、管理組合は必要の無い高い管理委託契約費をずーっと支払わされ続けてきたのが事実です。

ですから、管理の質が落ちるという事ではありません。
B管理会社に再度管理をお願いしても、新管理会社が新しく管理を始めても、やっと、適正金額で適正な管理をお願いする事ができるだけの話です。


さて、話は戻りましてAマンションの事例でいきますと、年間約30％減額できるという事は、皆様の各戸の月額管理費も月10,000円だったのが、月7,000円で済む訳です。

そしてその差額の3,000円をそのまま修繕積立金の増額に充てると、皆様の実質ご負担は0円で修繕積立金が増える事になります。


『Aマンション（100戸、築2年）』 　⇒ 　　 『Aマンション（リプレイスの動き後）』

毎月の管理費　　　　　月10,000円　　　　毎月の管理費　　　　　月 7,000円
毎月の修繕積立金　　月 5,000円　　　　 毎月の修繕積立金　　月 8,000円
1戸当たりの負担　　　 月15,000円　　　 1戸当たりの負担　　　 月15,000円

実質負担額が0円で、修繕積立金の値上げをする事ができるのです！！

月3,000円　×　12ヶ月　×　100戸　=　360万円

年360万円　×　10年　=　3600万円

Aマンションは実質負担0円で、10年間で3600万円もの修繕積立金を積み立てる事ができます。

第1回目の大規模修繕工事の時の赤字額は2800万円でしたから、これで800万円の修繕積立金が残る黒字になりました。

もしAマンションのように、第1回目の大規模修繕工事で借金をさせられるような長期修繕計画になっていた場合、管理会社変更（リプレイス）の見積もりを取るだけで、借金をせずに第1回目の大規模修繕工事が行えるようになるわけです。


さらに・・・！！！
今迄の計算式は、B管理会社の長期修繕計画による1億円の大規模修繕工事を前提としていましたが、そもそもこれも法外な金額です。

②の管理会社がよくやっているこの計算は、自社が紹介した工事会社に大規模修繕工事を落札させ、その際に工事金額の約20％ものマージンを、工事会社から管理会社に支払わせるというものです。

そして当然それは、大規模修繕工事の見積書に上乗せされ、管理組合様の必要の無い負担となっているのです。

ですので大規模修繕工事の相見積もりの際に、当サイトもお使い頂く事で、この20％マージンが発生しない本当の適正金額が出ますので、Aマンションの第1回目の大規模修繕工事は、以下のようになります。

B管理会社の長期修繕計画のままで行う　　　　1億円
当サイト工事会社にも見積もりを取ってみる 　　8000万円

その差、2000万円にもなります。
先ほどの修繕積立金800万円の黒字と足し合わせると、
第1回目の大規模修繕工事が終わった時点で、2800万円もの黒字になるという事です。

（結論）
・B管理会社の長期修繕計画のままで、第1回目の大規模修繕工事を行った場合　　　　　　　　 　　　　　　 赤字額 2800万円
・B管理会社にリプレイスの動きを行い、当サイトを利用して大規模修繕工事を行った場合　　　　修繕積立金残額 2800万円

つまり、
『長期修繕計画を見直さなければ赤字額2800万円』
『長期修繕計画を見直し当サイトもご利用頂いた時の修繕積立金残額2800万円』

その差は、なんと！合計で5600万円にもなってしまいます！！！

また長期修繕計画案自体を見直す費用についても、②の管理会社などでは50万円～100万円という費用を請求する事がありますが、①の管理会社は無料で行っております。


長期修繕計画について見直しされたい管理組合様は、一度ご連絡をください。

きっと、数千万円につながる節減になると思います。