大規模修繕工事のしくみ

 マンションの大規模修繕工事は、長期修繕計画に基づいて行われる計画的な修繕の中で、おおよそ12年ぐらいの周期で行うものです。
 ここでは、大規模修繕工事がどのように行われているか、ご説明をしたいと思います。

①【長期修繕計画】
 長期修繕計画とは、マンションの経年変化により部材や設備が劣化する事にあわせ、約25年~30年先までの毎年ごとの計画的に行うべき修繕とその費用を示すものです。
 この中には、毎年ごとの修繕積立金の総積立額も予想値で入っているので、修繕積立金会計がいずれ枯渇するかしないかや、各戸が毎月拠出している修繕積立金の値上げをどのように計画するか等が分かります。

→実は、この長期修繕計画は管理会社が作る事が多いのですが、第1回目の大規模修繕工事で借金をさせる長期修繕計画だったり、必要以上の工事金額が盛り込まれた長期修繕計画を提示されるケースが後を絶ちません。

(解決)長期修繕計画を作る場合、その費用を50万円~100万円も管理組合に請求するひどい管理会社もあれば、無料で作る善意的な管理会社もあります。そのような”何事も商売”で金をむさぼる体質なのか、管理組合の為に”一生懸命作成する体質”なのかも、結構重要であったりします。
 もし、高い費用を請求する管理会社である場合は、マンションの大規模修繕を専門にしている一級建築士に依頼をして外部の人に長期修繕計画を作ってもらう事が賢明です(無料~20万円位で作成出来ます)。
 もちろん、費用だけでなく、長期修繕計画を作るためにきちんとマンションの現地調査をしているのか、それとも机上のプログラムで自動的に簡単に作っているのかという点も、とても大事だと思います。

 もし後者の長期修繕計画の場合、とんでもない長期修繕計画が作成されて、修繕積立金の大幅な値上げが頻繁に行われるという事が懸念されます。

 

②【計画修繕】
 マンションでは長期修繕計画に沿って、計画的に共用部分の修繕が行われます。屋上の防水や鉄部の塗装などは一番身近な修繕かも知れません。
 もちろん分譲当時はそんなに修繕をする必要は無いですし、長期修繕計画にある定期的なメンテナンスも、本当にやる必要があるのかという疑問なものもあります。
 それでもこの業界の人間で無い限りは実態が中々分かりませんので、管理会社に言われるがままに必要の無い計画修繕工事を行い、修繕積立金をどんどん減らしていくという事が起きてしまいます。
 結果、第1回目の大規模修繕工事であるにも関わらず、本来は必要が無い借金か一時金徴収という事態になってしまう訳です。

→実は、国土交通省のガイドラインにあるからとか、メーカーの推奨だからとか言う理由を並べて、計画修繕で修繕積立金を使わす管理会社が多いです。でも、本当に必要な計画修繕工事とそうでない工事を見極めないと、いくらお金があっても足りない事になります。

(解決)計画修繕工事が正しいかどうかは、前述のマンションが専門の一級建築士にアドバイスをもらったり、現地を見てもらってチェックしてもらう事が重要です。当サイトではコンサル会員の一級建築士の皆様がおりますので、お気軽にご相談下さい。

 

③【大規模修繕工事】
 長期修繕計画や計画修繕工事がきちんとしていれば、大規模修繕工事の時には修繕積立金を有効に活用する事ができます。それでも大規模修繕工事は多額のお金が動くため、談合や出来レースが横行している世界です。
 特に、管理会社が理事の皆様に近寄ってきて、随意で管理会社の弊社へ工事を下さいとか、相見積もりも含めて管理会社である弊社が取りまとめます等と言われた場合には、まず必要以上のマージンが流れて工事金額が水増しされる可能性が高いです。

 

20140711 国土交通省 大規模 飼料

                                              図の出典:国土交通省

 

(設計監理方式)
 これは、大規模修繕工事の為の調査診断や改修設計、工事の仕様固め、施工会社の選定アドバイス等をマンション改修を専門にしている一級建築士にお願いして、実際の工事の監理もしてもらう方式です。
 管理組合としてはこのようなコンサルタントが入る事により、工事の技術的な事を含めた専門的な話について、管理組合の代理として施工会社に対して行ってもらえるメリットがあります。
 ただ、このようなコンサルタントを入れる場合は当然費用が発生しますので、その分の費用負担(工事規模にも依りますが、おおよそ100万~数百万円位)は考えなければなりません。

 

(責任施工方式)
 これは、前述のコンサルタントを入れずに、大規模修繕工事の調査診断から工事の仕様固め、実際の施工までを工事会社に任せる方式です。
 一級建築士によるチェックが無い分、工事仕様に無駄が多かったり、施工した結果、実数精算が多かったりと、工事会社によってはここぞとばかりに工事金額をつり上げる会社もあります。
 ただし、信用できる工事会社が見つかれば、コンサルタント費用を見なくて良いですから、その分費用は安くなります。

 

★どちらの方式を採ったとしても一番大事なのは、「公平・透明に施工会社を選定する事」です。
 管理会社任せにした場合、出来レースを組まれて予め決まっているチャンピオン会社に工事が決まるという懸念があります。その場合、数千万円もの余分な工事費を支払わされたというケースが後を絶ちません。

★当サイトは、そのような管理会社経由の見積もりに対して、管理会社へのマージンの無い公平・透明な見積もりを提出する事ができます。
 その事により、余分なマージンの無い必要な工事金額だけで大規模修繕工事を行う事が可能になります。

 

 当サイトは、管理組合様は最後まで無料ですので、是非ご検討下さい。