築　年　月　：　２００３年４月　（工事実施時：築１９年）

総　戸　数　：　２４戸

構　　　造　：　鉄筋コンクリート造／地上９階建て

内　　　容　：　大規模修繕工事

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私共のマンションの管理組合では「管理会社に全て任せておけば大丈夫」という認識がありました。

そして管理会社から言われるままに大規模修繕工事を進めていく中、徐々に高額な見積金や借り入れまで提案されるようになり、本当にこのままで良いのかという思いが生じ、他に相談できる相手をインターネットで検索し、こちらのサイトにたどり着きました。

初めに電話でお問い合わせした際、たいへん親身に話を聞いてくださり有難かったです。

また、正しい大規模修繕工事の進め方や工事の適正金額についても教えて頂き、このまま管理会社任せではいけないと思いました。

サイトの担当者の方は、いつお話しさせていただいても、管理組合の立場に立って考えてくださり、多くのご助言や温かいお力添えをいただきました。

長くなりますので全ては書き切れませんが、お陰様で最終的には借入れをせず、大規模修繕工事を行うことができました。

多くのマンション所有者の方は「管理会社に全て任せておけば大丈夫」と思って暮らしていると思いますし、私もその一人でした。

紆余曲折ありましたが大規模修繕工事は無事終わり、現在は残せた修繕積立金で、その他の修繕工事を進めています。

サイトにご相談していなければ、この結果はありませんでした。

今後も何かあればご相談させていただきたいと思っています。

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築　年　月　：　２００５年１２月　（工事実施時：築１７年）　　　　　　　　　

総　戸　数　：　４８戸　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

構　　　造　：　鉄筋コンクリート造／地上１１階建て

内　　　容　：　大規模修繕工事

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私は理事長として築17年で初めての大規模修繕に取り組むにあたり、インターネットで情報を収集していたところ「マンション修繕入札サイト」（以下JSM）にたどり着きました。

元々マンション管理士の試験にも合格し、ある程度の知識はあったので、相談の連絡をした当初は工事の設計～施工～監理まで工事会社が一括する「責任施工方式」で実施しようと思っておりました。

しかしながら同じくマンション管理士の資格を持ち、10年以上大規模修繕のコンサルをされているJSM担当者から強く勧められ、その豊富な知識と管理組合の立場に寄り添う熱い思いに「設計監理方式」にて大規模修繕工事を実施することを決意しました。

工事会社とはつながりのない、一級建築士が工事全体を監理する「設計監理方式」は工事代金＋設計監理費用がかかることから、当初は最終的に費用が安くなるのはどちらなのか半信半疑でしたが、今となっては「設計監理方式」を採用して、JSM紹介の設計事務所にお願いして本当に良かったと思っております。

JSM会員の施工会社さんにお願いすることで安く工事を実施できたことに加え、対応に困った居住者への対処や外壁の施工不良（瑕疵問題）など、第三者的な立場の監理者がいないと、いざという時に困るのは管理組合側であることを、身をもって感じました。

マンション管理士の試験に一応合格している私でもかなり苦労しましたので、普通の管理組合であれば、なおさら「設計監理方式」を取るべきだと強く思います。

今後JSM紹介の設計事務所が何かのコンペに参加されて「設計監理方式」のメリットをお伝えされる際には、ぜひ今回の事例も活用頂ければと思う次第です。

今後も長期修繕計画などでお世話になれればと思っております。

引き続きよろしくお願いいたします。

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築　年　月　：　１９９０年　１月　（工事実施時：築３２年）　　　　　　　　　

総　戸　数　：　３０戸　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

構　　　造　：　鉄筋コンクリート造／地上８階建て

内　　　容　：　大規模修繕工事

下記は、大規模修繕工事を終えた際、修繕委員T様より弊社営業担当へいただいたメールです。

営業担当との綿密な打ち合わせとコミュニケーションから生まれた率直で心のこもったお言葉に弊社営業担当一同感謝し、また修繕入札サイトを利用して大規模修繕工事を終えた管理組合様の「生の声」としてT様の了承を得て掲載させていただきます。

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お世話になっております。

昨日は、大規模修繕工事の竣工に足を運んで頂き有難う御座いました。

昨年まで三期連続理事長をしており、色々と管理会社任せの流れに困惑していた所、御社様に相談させて頂き、すぐにU様（当社営業担当者）からのサポート本当に助かりました。

管理会社一任で大規模修繕工事をする旨の理事会決議が過去に通っているとのことで、臨時総会を数回開催したりで確かに大変なときはありました。

他の理事の方は相見積もりをとのことで、CMでお馴染みマンションのことならにお願いしたら、案の定、管理会社の予定金額より上回って見積書が届いたりしました。

本当に色々、U様にはそれらの点など相談させて頂きました。

やはり最初はU様への不信感というか、もうこの業界はどうなってるのかということから１歩引いていたのですが、熱心なフォローアドバイスから信頼させて頂き、今こうして修繕工事が竣工して、ほっと一息つけました。

U様の活躍はとても素晴らしく私の理事長任務に全力サポート頂けたこと、感謝申し上げます。

今期はさすがに仕事との兼ね合いなどから理事からは退き修繕フォローのみの参加ではあったのですが、U様にも何れは管理会社変更など違った面においてもサポート頂けるとのことでしたので、その際には是非お願いしたく思っております。

もし再び御社様でお力添え頂けるようでしたら理事として奮闘したく思います。

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築　年　月　：　１９９６年　９月　（診断実施時：築２５年）　　　　　　　　　

総　戸　数　：　２２戸　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

構　　　造　：　鉄筋コンクリート造／地上７階建て

内　　　容　：　無料簡易建物診断　(大規模修繕の時期判断のため)

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【JSMの無料簡易建物診断を受けて大規模修繕工事を先延ばしに出来ました】

当マンションは築年数25年、2回目の大規模修繕を控えており、理事会では簡易建物診断を行い修繕時期の見極めをしようという事が決まりました。理事会メンバーはそれぞれ業者へコンタクトを取り、簡易建物診断の見積もりをとった上で、依頼先を決める事までが当年度の目標となっていました。他の理事会メンバーからは1回目の大規模修繕を担当した設計事務所や、地元の設計事務所へ見積もりを依頼するも、マンションの規模が小さく利益になりにくいのか断られたりすることも多く、なかなか見積もりが集まらないという状況が報告されていました。私も理事会メンバーとして見積もりを取ろうとしたのですが、経験も業者選定の勘所も無い為、WEBで地道に調べる毎日でした。そんな中、たどり着いたのが「マンション修繕入札サイト」です。

業者探しの役に立ちそうだし、簡易建物診断も案件として取り扱われるか、サービス内容を確認したところ「マンション修繕入札サイト」のサービスとして「無料簡易建物診断」を実施しているとの記載がありました。「無料簡易建物診断」にて修繕時期の見極めができるのであれば、費用負担も無く理事会にとってはありがたい話と思い問い合わせをすることに。

JSM担当者からは、経験豊富な一級建築士による劣化診断をするので、修繕時期の見極めは十分できるという回答をいただきました。また、JSM担当者は不動産業界で活躍した経験がありマンション管理士の資格も保有するということで、業者選定において注意するポイントや、談合が蔓延る業界の悪い面などについて、参考になる話も丁寧にしていただきました。　問い合わせの結果、以下の点からサービスを活用したいと考えました。

①

マンション理事会から支払う費用は完全にゼロであること

②

「マンション修繕入札サイト」に登録している業者は、審査しており悪徳業者は排除していること

③

大規模修繕をすることになり入札案件として取り扱うことになった場合でも、マンション管理会社や理事会で依頼する業者など広く見積もりを取ることを勧められ、誘導するような事が無かったこと

④

最初から最後まで一貫してマンション側の視点に立ち、質の良い修繕工事を低価格で実現することを目指していること

JSM担当者には当マンションまで来訪いただき、他の理事会メンバーにも対面でサービス説明、質疑応答を通して信用できる会社という結論になり「無料簡易建物診断」を申し込むことが決定しました。そして「無料簡易建物診断」の当日、JSM担当者、理事会メンバー立ち会いの元、調査担当の一級建築士設計事務所より2名にて調査が開始されました。マンション屋上から始まり1階まで打診棒を用いてタイル面の浮き確認やシーリングの剥がれ具合、外壁塗装・共用廊下の床と天井の塗装など手の届く範囲は全てチェックされ、理事会メンバーからの質問にも丁寧に回答をしていただきました。調査後は撮影した写真をプロジェクターで映しながら状況の解説、大規模修繕を実施する時期についての最終的な見解が報告されました。結果は建物の状態は良好で、1年以内の大規模修繕の実施は不要という内容でした。

内心、建物の状況に関わらず、大規模修繕をやる方向に話を進められる可能性もあるとは思っていたので、こうもあっさり不要という結論が出たことに驚きました。そしてJSM担当者も大規模修繕時期を遅らせることで資金が貯まることを喜んでくれました。

この「無料簡易建物診断」の結果、大規模修繕は先延ばしとなり、今回はJSMのサイト入会もしないこととなりました。JSM担当者からは、また利用したい場合はいつでも連絡して欲しいと言っていただき、煩わしい営業をされることもなく終了しました。

今回、当マンションに関してJSMの利益としてはマイナス、経費だけかかって終了したことになりましたが、それでも最後まで誠実にご対応いただいたことに心から感謝しております。ありがとうございました。

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築　年　月　：　２００６年１０月　（工事実施時：築１３年）　　　　　　　　　

総　戸　数　：　６４戸　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

構　　　造　：　鉄筋コンクリート造／地上１４階建て

内　　　容　：　大規模修繕工

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「積立金を3.5倍に値上げします」

 年に一度の総会を前にして、総会の議案という形で いきなり全戸にこんな爆弾が放り込まれたのは、はじめての大規模修繕を2年後に控えた夏のことでした。

3.5倍って、なんだそりゃ。何がどうなってそんなことになってるんだ。いくらなんでも高すぎるだろう。いやでも高いって、何に対していくら高いんだろう。そもそも「適正な積立金の金額」っていったいいくらなんだ？そんなもの、どうやって計算したらいいんだ？

混乱のまま迎えた総会では、意外なことにこの議案があっさり可決。数十ページに及ぶ分厚い冊子に埋め込まれたほんの何行かの記載など、おそらく多くの居住者の方は、に留めていなかったのでしょう。実際に値上げが始まったあとになってから苦言を呈した居住者もいましたが、あとの祭りです。

 管理会社はひたすら「既に決まったこと」「値上げを避けてきた歴代の組合が悪い」と繰り返すばかり。 2年後に控えた大規模修繕に向けて、不安は募るばかりでした。このままではまずい。とにかく何か手を打たなければなりません。慌てて長期修繕計画をよくよく調べてみると、それは見事に相場超えのオンパレードでした。身の丈以上のメンテナンス費用を払う計画になっているのですから、それを賄うための積立金が高くなるのも必然です。そうして調査と検討に明け暮れる日々が過ぎ、やがて管理会社主導で、大規模修繕に向けた話し合いの場が設けられました。

彼らが出してきたのは、予想通り適正価格よりもはるかに高い見積です。計画の範囲内ですと彼らは言いますが、彼らの立てた計画自体が高いことは決して言いませんし、 その金額を払ってしまえば、将来的には積立金の更なる値上げも避けられません。でも「相場との比較」や「お財布の見通し」といった 居住者が本当に知りたいことについて、彼らは一切説明しません。ひたすら「屋根はいくら、廊下はいくら」などという「内訳の説明」で逃げ切ろうとします。車を買うのに、ハンドルやブレーキやラジエーターの価格を気にする人がどれだけいるでしょう？パーツの価格なんて知ったところで、「よし、買おう！」と納得できるでしょうか？ ただただ「長くて詳細な説明を受けた」という事実と実感しか残らない、完全な目くらましです。

 金額の説明以外でも、彼らの説明の仕方やその内容は、 典型的な「儲け最優先の業者」のそれでした。誠実なのは口調と物腰ばかりです。常日頃、口を開けば「味方です」と言い続けてきた彼ら管理会社が、我々の考えるような意味での「味方」では決してないということが、この時点ではっきりしたのです。さすがにそこで管理会社に見切りをつけた私は、「増税回避」の一点張りで性急に話を進めたがる管理会社をやや強引に制し、「アテがあるから少し待ってほしい」と理事や修繕委員に伝えました。ここで時間をおいてしまえば消費税の増税回避はほぼ不可能、というタイミングでしたので、こうなると「アテが外れました」では済みません。後がなくなった格好になりました。そして一週間後。悲壮な覚悟で単身乗り込んだ日本橋のオフィスで、ＪＳＭの担当者さんはゆるぎない自信と経験値をもって私を迎えてくれました。業界について目からウロコの説明を多々してくださるのみならず、私が管理会社に対して感じていた不信にも強く同調してくださり、百万の味方を得た思いです。

このときから、私たちはパートナーになりました。他の理事の方も、次第に私たちのやろうとしていることに 理解・共感・協力してくれるようになり、そこからはトントン拍子でした。ＪＳＭさんから紹介いただいた建築士さんは人柄もスキルも素晴らしく、サイト会員の施工会社さんも満足のいく仕事ぶりを発揮してくださいました。

管理会社が約9000万円の見積を出してきていた今回の修繕でしたが、結果的には7100万円程度でおさまりました。もちろん1900万円の節約というのは、財政的に大変大きな成果です。しかし、今回の修繕の最大の成果はお金ではないと私は思っています。管理会社に言われるがままだった我々の理事会が、自分たちの頭を使い手を動かす、真に自律的な集団へと変化したこと。そして今後の運営に向けて、ＪＳＭさんという強力なパートナーを得たこと。このふたつこそが、もっとも重要な成果だと思っています。積立金の値下げを目指して、これからも組合運営は続きます。大きな工事や設備投資もたくさん控えています。ＪＳＭさんのマンション管理士によるアドバイザリーはその折々で、きっとまた我々の強力な切り札となってくださることでしょう。

ひとまず今回はということで、まことにありがとうございました。

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築　年　月　：　２００７年　５月　（工事実施時：築１４年）　　　　　　　　　

総　戸　数　：　４０戸　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

構　　　造　：　鉄筋コンクリート造／地上１２階建て

内　　　容　：　大規模修繕工

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～きっかけ～

輪番制で理事を担当し、管理会社のやり方に強い不信感を持っていました。不自然に高い見積もりが多く、大規模修繕工事については管理会社に任せられないと感じておりました。そのため理事を退任後、大規模修繕委員として活動を開始しました。

手を動かす前に書籍やネットで過去のトラブル事例を読み漁った結果、管理会社・工事会社・設計コンサルタントなどそれぞれがトラブル原因になるため対応の難易度が非常に高いことを痛感しました。さらに、どんなに努力したとしても素人は煙に巻かれるため、個人ではなく体制を整えなければやり遂げられないことも感じておりました。

そのため管理組合の体制強化に向けて、できることがないかをインターネットで探していた所、「マンション修繕入札サイト」を見つけました。 当初は工事会社の見積もり先を探すことが目的でありましたが、直接お話したところトラブルを回避していくための経験に基づくアドバイスをいただけるということで、コストを下げることだけでなく、リスクを回避していく仕組みが整っておりましたので、理事会で決議しアドバイザリーとして入っていただけるようにお願いしました。

～嵐の始まりと管理組合の再誕～ 

管理会社の対応に問題があることは把握していましたが、その想定を超える残念な問題が次々と発覚し、順風満帆 とは言えない状況でした。そんな中、一つ一つ丁寧に案をＪＳＭよりいただきながら突破し、管理会社に任せた運営から、組合員のための管理組合に切り替えた体制構築が始まりました。

管理会社へ理事から発注することはなく、総会も管理会社任せの運営状況から一転しました。管理会社の妨害を受けないようＪＳＭの原案を基に理事と修繕委員で議案書を作り、臨時総会を運営して組合員と対話し、不器用ながらも手探りで問題と向き合う方向に管理組合が成長しはじめました。

～設計監理者の選定と設計～

選択を間違えた場合致命傷になるため、絶対に管理会社には任せられないのが設計監理者でした。この点については、ＪＳＭから紹介いただいた設計監理者とお話させていただき、理事にわかりやすい説明をしていただけたことで理事も安心し、軍師としてお迎えできるよう臨時理事会に提案し承認されました。

　設計監理者に入っていただいたことでわかったことですが、タイルは不自然に特定箇所で集中して浮いている状況であり、別途費用で修繕しない限り無理な状況であることがわかりました。管理会社からもらっていた提案はそもそも非現実的で、管理会社の取るマージンを無くしたとしても、それだけでは必要な工事を予算内でやりきれないことが見えましたので、優先順位のポリシーを理事と決め、工事仕様の作り直しが始まりました。

～工事会社の選定～

見積もり候補の会社を近隣の修繕工事現場を回り傾向を把握しながら修繕委員会案を作成しつつ、「マンション修繕入札サイト」を活用して各社に見積もりを取ることとなりました。仕様書は一級建築士の作ったもので入札が行われましたので不明瞭な点はなく、入札はスムーズかつ公正に行うことができました。

諸々調べた結果、コロナの影響で各社の経営状況に差が出ており、その点も考慮した評価基準を作成し、提案金額も、経営体力も、専門家の目から見た技術力も備えた候補を選定することができました。最終的に管理組合では探し出すことができない会社に良い条件で提案いただけましたので、「マンション修繕入札サイト」に感謝しています。

～最後に～

単に工事会社を選ぶための取り組みと考えるか、管理会社に支配された状況からの独立の機会と捉えて大規模修繕工事に取り組むかで大きな差があったと思います。私は、下がった工事費用以上に組合員が判断し覚悟して行動するようになれたことが最大の資産だったかと思っております。

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築　年　月　：　２００３年　６月　　　（工事実施時：築１７年）　　　　　　　

総　戸　数　：　１０５戸　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

構　　　造　：　鉄骨鉄筋コンクリート造／地上１５階建て

内　　　容　：　大規模修繕工／管理会社変更

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ＪＳＭ「大規模修繕工事アドバイザリー」を受けた感想

スカイコート本郷東大前壱番館管理組合の副理事長をしております。

2017年に初めて理事会に参加し、同年11月頃、大手独立系管理会社のA社(以下、管理会社)から、自社が見積書を提出して匿名随意で大規模修繕を行いたい旨、提案がありました。理事会では、従来は管理会社の提案どおりに実施していたようなのですが、大きなお金がかかる大規模修繕を比較せずに依頼するのは不安がありました。私から相見積を提案し、理事それぞれで業者を探すことになりました。

工事会社の伝手がないため、どうしたらよいか分からない中、インターネットで検索し、ＪＳＭの「マンション修繕入札サイト」に至りました。適切な発注や工事の履行のためには、公平性／透明性／オープン性が重要と考えていたので、ウェブサイトの記載を読み、まさにここだと共感致しました。

ＪＳＭ の担当者と打合せをして、設計監理方式と責任施工方式の違いや、マンション管理の業界課題などをご教示頂きました。理事会にもアドバイザリーとしてお越し頂き、設計監理の重要性を情報共有し、設計監理方式にて進めることになりました。

「大規模修繕工事アドバイザリー」はマンション管理組合は無料です。相談するだけでも大きなメリットがあります。

ＪＳＭから紹介いただいた、ベテランの一級建築士さんから簡易診断をいただいた段階で、管理会社が作成した大規模修繕の修繕項目に課題があることも見えてきました。工事会社へ見積を依頼する上でも適切な仕様書がなければ、妥当な見積はでてきません。理事会としてこの一級建築士さん（以下、設計監理者）に設計監理業務を依頼することにしました。

工事会社の見積においては、9社の見積もり提出があり、提出後の段階で3社に絞り、3社での見積比較、ヒアリング会を実施しました。勝ち目がないと見たのか管理会社は見積に応じすることもありませんでした。3社とも最初に匿名随意で出してきた管理会社に比べて大幅に安価ではありましたが、さらに3社の間でも最高値と最安値で600万円近くの差があり、かなりの節約を行うことができました。

ヒアリング会では、設計監理者にチェックのポイントや質問シートまで作成いただき、現場代理人候補者の出席を求め、マンションの所見、改修のポイント、具体的な工事計画をヒアリングしたことで、納得感のある工事会社選定を行うことができました。修繕工事の素人である管理組合では、適切な選定は難しいと感じ、設計監理方式を採ったことは間違いで無かったと感じました。業者選定の経緯及び選定理由等も設計監理者に整理、資料作成頂いたため、総会での議決もスムーズでした。

価格だけが安価であっても、不適切な施工方法や材料選定があったら、品質の悪い大規模修繕工事となり、設備の長期的な信頼性は保てません。適切な発注仕様作成、工事会社側の詳細仕様のチェック、さらに工事期間中も、設計監理者による工事会社の施工に対する監査があり、受渡まで安心して見ることができました。

今回の大規模修繕工事全体を通して感じたのは、設計監理方式の良さ、そして真摯で信頼できる設計監理者の選定です。最初は、管理会社任せだと過剰に高い支出となってしまうだろうが、共通の仕様であれば、相見積でより安い工事会社を選べるだろうぐらいの認識でした。でも実際に、ＪＳＭ「大規模修繕工事アドバイザリー」を受け、適切な設計監理者の下、公平／透明／オープンに工事会社を選定できること、これは間違いありません。

ＪＳＭを通じて、今回依頼した、設計事務所及びサイト会員の施工会社に出会えたことは、今後のマンション管理の運営上の宝です。スカイコート本郷東大前壱番館管理組合ではその後ＪＳＭに「管理会社変更アドバイザリー」もお願いしてＪＳＭサイト会員の管理会社に変更したのに引続き、私が理事長を務める他のマンションでも同じ設計監理者、工事会社にて大規模修繕工事を実施致しました。10年、20年先も、おつきあいすることになると思います。

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築　年　月　：　１９８４年１０月　　（工事完了時：築３６年）　　　　　　　　

総　戸　数　：　３５戸　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

構　　　造　：　鉄筋コンクリート造／地上５階建て

内　　　容　：　大規模修繕工

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ＪＳＭ「大規模修繕工事アドバイザリー」を受けた感想

ユースフル千歳烏山の理事長をしております。

ユースフル千歳烏山には、2018年に初めて総会に参加、管理組合の副理事長（のちに理事長になる）となり、大規模修繕が先延ばしになり続けていること、漏水が多発していることを知り、危機感を覚えました。理事会にて大規模修繕の検討したところ、管理会社から有料の建物診断を提案されました。併行して私が副理事長を担っているスカイコート本郷東大前壱番館においても、大規模修繕を行っており、その経過に満足していたことから、ＪＳＭに相談することに致しました。

ユースフル千歳烏山は、35戸と中規模、築36年、でも修繕積立金は600万円も貯まっていない。30年以上本格的な大規模修繕工事が行われておらず、漏水頻発の中で、安全上の必要最低限だけでもしっかりとした工事を行わなければならないという状況でした。

当初、当時の理事長は、工事会社一社に見積を依頼し、それで得られた見積の項目ベースで金額を消し、他社に相見積を取るという方針でした。建物診断した工事業者にそのまま工事見積を依頼したとしても、その見積の項目がそのまま妥当な仕様にはなるわけではありません。一度は理事会が急遽キャンセルになるなど困難な状況がありましたが、ＪＳＭ側との相談の機会を設け、理事会の皆が設計監理方式がよいと納得しました。

2019年になり、ようやく設計監理の業者見積を行うことになりました。結果、2月の理事会にて既にスカイコート本郷東大前壱番館でも実績があった、ＪＳＭサイト会員の設計事務所に設計監理業務を依頼することになりました。

3月始めには大規模修繕工事前でしたが、経年変化によるタイル剥落事故が生じてしまいました。幸い人的事故ではありませんでしたが、タイルが落下し、人にぶつかったら大変なことになります。設計事務所の先生と相談し、台風の時期までには大規模修繕工事の足場を組んで対応できる状況にもっていくことになりました。工事項目もタイルや防水など必要な項目に限定、可能な限りコストを下げられるように限定しました。一方で、借入れできる金額の見通し、修繕積立金の増額、諸々の条件を見ながら、階段の床シートや郵便受けなど入居者にとって見えやすい点については修繕を行い、資産価値の保持にも務めました。そういった絶妙な仕様項目に出来たのは、設計事務所の先生のご尽力のたまものです。工事会社4社から見積を得て、比較、ヒアリングの結果、ＪＳＭサイト会員の工事会社に依頼することになりました。

今回の大規模修繕工事全体を通して感じたのは、管理組合として困難な状況であっても、専門家と相談しながら一歩一歩進めることで道が開けるということです。ユースフル千歳烏山は、この先生に長期修繕計画も作成頂き、今後はそれを踏まえて適切なタイミングで手を打つことになります。借り入れの返済後に改めて、設備関係の修繕が必要になりますが、管理組合としての不安はありません。

ＪＳＭの「大規模修繕工事アドバイザリー」がなければ、ユースフル千歳烏山の大規模修繕工事は実現できませんでした。無策のまま、漏水、タイル剥落が続出し、場合によっては人的損害にも繋がったでしょう。私にとってユースフル千歳烏山のワンルームは金融機関の担保に入っており、長期的な付き合いをせざるを得ません。長期的に維持可能な状態にしていくためには、適切なタイミングで大規模修繕工事は不可欠ですし、無駄な支出を避けなければなりません。多くの管理組合は厳しい運営状態にあると存じます。

ＪＳＭの「大規模修繕工事アドバイザリー」はマンション管理組合にとっては無料です。まずはダメ元でもＪＳＭ「大規模修繕工事アドバイザリー」を受ける価値があります。

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築　年　月　：　２００７年１１月　（工事実施時：築１２年）　　　　　　　　　

総　戸　数　：　６６戸　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

構　　　造　：　鉄筋コンクリート造／地上９階建て

内　　　容　：　大規模修繕工

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【大規模修繕の検討開始】

私たちのマンションでは、築10年を過ぎたころから理事会で大規模修繕の話題が出始め、修繕委員会を立ち上げることになりました。立候補した修繕委員3名と理事6名、計9名で検討を始めましたが、大規模修繕の経験者はいません。そこで管理会社の話を聞いたところ、大規模修繕を数多く実施している関連のグループ工事会社から説明を受けることになり、毎月の理事会でその会社の担当者によるレクチャーが始まりました。大規模修繕とは何か？からスタートし修繕スケジュールなど丁寧に説明してもらううちに、理事会は「このまま依頼してもいいかな」という雰囲気となり、とりあえず建物調査診断まではこの管理会社の関連グループ工事会社に依頼することになりました。

私も立候補して修繕委員になったものの、やはり建築や修繕の知識はありません。そこで、修繕委員会での説明を受けるのと並行して大規模修繕セミナーに参加したりインターネットで調べてみると「大規模修繕には管理会社一任方式・責任施工方式・設計監理方式などがあり、管理会社一任は割高になる」との話がいろいろなところで出てきます。早速、理事会・修繕委員会メンバーにこの話をして、少なくとも数社から見積りを取って比較しようということで合意しました。

【マンション修繕入札サイトとの出会い】

どの会社に見積りを依頼するか修繕委員で手分けして調べることにしましたが、インターネットで調べてもいろいろな会社があり悩んでいました。そんなときに見つけたのが“マンション修繕入札サイト”でした。実はセミナーやインターネットで嫌になるほど出てくるもう一つの話が「管理会社一任は高いのでやめたほうが良いが、設計監理方式でも設計事務所と施工会社が癒着していることがあり気を付けてほしい」ということでした。大規模修繕業界ってどうなっているんだろうと思いましたが、マンション修繕入札サイトの説明を見たら、これらの問題に関して“公平・透明なしくみで大規模修繕工事をサポート”とあったので、半信半疑の思いで昨年の秋に会員登録しました。

会員登録後、マンション修繕入札サイトを運営しているＪＳＭの担当者に来てもらい修繕委員会で話を聞きましたが、「業界の問題点を正していくためにこの業務を始めたこと」、「管理組合の立場に立って動いていること」などを熱く語られ、ここに頼んでみようという思いに傾きました。特に管理会社の関連グループ工事会社から提案のあったコストオン方式（その関連グループ工事会社が元請工事会社になり、1次下請け工事会社を選ぶ為の施工会社選定には管理組合も参画する。関連グループ工事会社からの紹介会社だけでなく管理組合が推薦する会社も含めて選定するが、決定した1次下請け工事会社の工事金額に10％～20％程度の金額をコストオンした工事金額が、管理会社の関連グループ元請工事会社に支払う工事請負金額になる）は実質的に管理会社一任方式と同じとの説明を受け、設計監理方式を採用しようと思いを固めました。

【設計監理者の選定】

「設計監理方式を採用し設計監理者の募集にはマンション修繕入札サイトも活用すること」を理事会に提案し承認されたため、ＪＳＭの担当者から設計監理者決定までの流れなどを詳しく教えてもらい、【サイトによる募集】⇒【応募者による現地調査】⇒【見積り受領】⇒【公開ヒアリング】⇒【設計監理者の決定】と進めていきました。各ステップに必要な文書の雛形をもらったり的確なアドバイスを受けたことでスムーズに設計監理者を選定することができました。

一般居住者も参加した設計監理者の公開ヒアリング後の意見交換では全会一致で一社を選定しましたが、サイトから応募した会社はどれも素晴らしい会社で、落選した会社からも大規模修繕についていろいろ教えてもらい勉強になりました。公開ヒアリングの結果もあり、その後の総会でも問題なく設計監理者を決定できました。

【工事仕様の決定と施工会社の選定】

その後は設計監理者の主導で建物調査～工事仕様の決定と進めていきましたが、定期的に詳細な打ち合わせを行い、我々の意見も反映することができました。その後、決定した工事仕様に基づき施工会社の選定を設計監理者の選定補助のもと行いましたが、入札参加工事会社の募集にはマンション修繕入札サイトも活用しました。するとサイトからは規模や特色の異なる多くの会社から応募があり、現地調査・見積り・公開ヒアリングと絞り込んで、最終的に一社を選定しました。そのサイト会員会社は現地調査の取り組み・見積資料の出来栄え・公開ヒアリングでのプレゼンテーションとすべて素晴らしく、公開ヒアリングでも全会一致での選定となりましたが、選定プロセスを通じてその他の会社からもいろいろ教えてもらい勉強になったと同時に、ＪＳＭのサイトに会員登録された工事会社のレベルの高さを再認識しました。

【まとめ】

その後臨時総会での施工会社の承認も受け、現在は2020年1月の工事開始に向けて設計監理者・施工会社・修繕委員会の３者打合せを定期的に実施しています。まだ工事が始まっていませんが、今までのところマンション修繕入札サイトと出会い、いろいろなアドバイスをもらい、いい会社を紹介してもらって本当によかったと感じています。この感想を持ち続けられるよう、設計監理者・施工会社と連携して大規模修繕工事を成功させたいと考えています。

　最後に、これを読んでくださった皆様にお伝えしたいのは、ＪＳＭの大規模修繕工事アドバイザリーは無料で受けられるので、理事会や修繕委員会の金銭的負担がありませんから、まずは気軽にＪＳＭの担当者（マンション管理士）と一度会ってみることをお薦めいたします。

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築　年　月　：　１９８３年　３月　　　　（工事実施時：築３４年）　　　　　　

総　戸　数　：　２１戸　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

構　　　造　：　鉄筋コンクリート造／地上５階建て

内　　　容　：　大規模修繕工／管理会社変更

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 1．大規模修繕工事

2015年12月に「マンション修繕入札サイト」と出会いました。

素人の理事会に対してコンサルティングを行ってくれる会社がある事をそれまで知らなかったので、まずは相談してみようと思いメールを担当者に送ってみました。

そもそもの始まりは管理会社から大規模修繕工事で２７００万の提示がいきなり出てきた事です。しかも管理会社は建物調査診断もせずに杜撰な見積書を出してきて、もし管理会社に任せていたら工事も相当いい加減にやられていた可能性もあったと思います。

その当時、大規模修繕工事と同様にお金がないからと先延ばしにしているエレベーターの改修工事もすぐ行わなければいけない状態なのにもかかわらずです。

それに理事会としては、修繕積立金の残高がちょうど２７００万だったので残高がなくなってしまうとの不安も強くありました。

管理会社からは工事の概要や金額を説明されましたが、素人にはさっぱり理解できません。提示された大規模修繕工事をしても本当に必要な修繕をしてくれるのか、仕様等も素人では確認のしようがない、そしてどこまで修繕したらよいのかさっぱりわからない。そんな状況で一度値下げの話を管理会社にしたところ、あっさり2000万で同一仕様の見積もりを提示してきました。そんなに簡単に下がるなんて他の業者はどうなのだろう？と思い、そこからネットで調べ始めました。

理事に参加するまでは、管理会社は親身になってマンションを管理してくれているものと思っていました。でも大規模修繕工事にかかる費用、長期修繕計画を見ると全然足りません。なぜこんなに足りないのか？どこかできちんと見直し、理事会で相談の場を設けるのが管理会社の仕事だと思っていましたが大きな間違いでした。

お金がないのに相見積もりすら取らない。それに日常的な修繕などの見積もりでも管理会社が提示してくるものはとにかく高く、やはり相見積もりをとってくれないので、理事が自分で業者を探したり、簡単な修繕は理事が自分たちで行なったりもしていて、なんのための管理会社なのかという疑問がずっとありました。

その上、管理委託費も高い。とにかく財政難なのは、他の誰より管理会社がいちばん把握してると思うのに、少しでも支出を減らそうと考えて、違う工事会社の検討や相見積もりをとるなど親身になってくれる様子をまったく見せない事に怒りを感じながら、それでも仕方なくそんな管理会社に高い管理委託費も払い続けていました。

そんな中、マンション修繕入札サイトを知って、まずはサイト会員の一級建築士による「無料簡易・劣化調査診断」を行って頂き、その報告会の時に同時に一級建築士から何故大規模修繕工事をするのかについてスライドを使ってきちんと説明を受けたのがとても勉強になりました。特に「人と同じく建物も診断をしてから修繕する」、あたりまえのことですが、この建物調査診断がなくても管理会社の言うがままに、管理会社が大規模修繕工事を行う組合は多くいるのではないかと思います。

一方で設計監理方式の場合はきちんと建物の診断をしてくださるので、必要な工事、それに見合った仕様、すべてきちんと計画してくれます。その上で工事が行われる時には、監理もしてくれるので安心してお願いできました。

もう少し細かく言えば、建物調査診断から始まり、工事会社の選定過程（選定条件・公募開示・プレゼン・最終選定にいたるまで、素人にもわかりやすい細やかな資料作りなど含めて）の全てや工事中の監理チェックまで、素人では到底できないこと・わからないことをすべて行ってくれて、安心してお任せできました。しかも工事期間中のマンション内の汚れ具合までチェックしてくれていて、工事会社の現場監督に清掃して帰るよう指示までしてくれていたほどですから、サイト会員の一級建築士による設計監理方式はとても良い方式だと思いました。

それに加えてサイト会員の工事会社さんも、とても素晴らしい会社でした。工事に関しては言うまでもなく仕事が綺麗、丁寧、その他の点でもとても細やかに目を配ってくれて、作業をする方のあいさつから、住人の立場を考えた上での対応、工事の進捗状況の説明、人柄や会社柄からとても気さくに接してくれましたし、こちらの財政状況も踏まえ、低予算で済むような提案や、とにかくすべて◎です。ですから、全てを安心してお任せ出来ました。出来れば次回もサイト会員の工事会社さんにお願いしたいと思う位です。

このように今回設計監理方式で大規模修繕工事を行うことができたのは、JSMのサイト担当者さんのおかげです。正直、JSMさんの他にもサイトはありましたが、コンサルをしてくださる方がいるようなサイトはなかったですし、そんな中JSMの担当者さんのレスポンスがいちばん親身で熱かったと思いました。当時、私は理事長になったばかりで、何をしてよいのか何ができるのか知識ゼロの状態でした。わからないこと、心配なこと、担当者さんに相談していいのか？と思うようなことも相談していたと思います。一級建築士さん、工事会社さん、紹介してくださったJSMの担当者さん、みなさん本当に◎です。出会いはなんでもご縁と思っていますが、とてもよいご縁でした。

もう少しだけ具体的にこれを読んでくださっている皆様にお話しますと、最初にまず管理会社特命随意の責任施工ではなく、公平に相見積もりを取る設計監理方式にした方が良いのではないかという事でサイト会員の一級建築士さんを紹介してくれて、その一級建築士さんがとてもよくお仕事をしてくださったので、そういう方を紹介してくれたJSMの担当者さんをますます信用するようになりました。

このJSMの担当者さんは、一級建築士さんとの顔合わせからはじまって、建物調査診断後の修繕箇所の確認から実際に工事が始まるまで、工事会社選定の時を除いて、頻繁に行なっていた理事会のほぼすべてに立ち会って参加してくれましたし、他にもメールのやり取りなど密に連絡を取ってくれ、アドバイスをくれました。

「これはだれに聞いたらいいのかわからない」という問題については、とにかくまずJSMの担当者さんへ！というように、とにかく自分のマンションのことのように親身に考え、率直にアドバイスをくれた事、とても感謝しています。その上、大規模修繕工事が終わり、管理会社変更も終わった後でも、問題があってJSMの担当者さんに連絡をしたら即対処してくれて、工事が終わった後でも相談を聞いてくれる貴重な人だなぁと思いました。

２．管理会社変更

大規模修繕工事の所でも書きましたように、前管理会社への不満は色々とありました。まず、長期修繕計画が全然計画されていなかった事や大規模修繕工事の見積りのアバウトさ、それに何にしろフロントの担当者が全くわかっていない人で、上司の人に不満を言っても一向に改善されない点から不信感が大きくなっていきました。

とにかく管理するというよりは、どれだけ搾取するかを考えてるような管理会社の印象ですし、それだけでもリプレイスをする理由になると思います。マンションをどう維持していくかという事についてはまったく考えてくれてなかったですし、「足りなかったら借り入れをすればいい」という姿勢も嫌でした。マンションの管理を長期で考えてなく、その場しのぎというか行き当たりばったりで、管理会社との最後の話し合いでも、とにかくその時点で大規模修繕工事関連については理事会から一切の締め出しをされてる状況なのにもかかわらず、現状をいまいち把握できてないようで、相変わらず支出を減らす努力を見せず、いやいやながら「だったら今後は相見積もりは取るようにしますが…」と譲る姿勢を見せたと思いきや、「ただ5万円以下の案件については相見積もりはできかねる」と回答して来たりの状況でした。

とにかく私はこの頃、｢親身に自分のマンションを管理する気持ちで仕事をしてくれる人に管理をお願いしたい」といつも思っていました。

そこで大規模修繕工事が終わった時に、JSMの担当者さんに管理会社変更のコンサルティングもお願い致しました。その流れの中では、マンションが建ってから今までそのままだった管理規約や工事履歴、長期修繕計画も一から見直すことができましたし、新しい管理会社さん（JSMサイト会員の会社さん）に変わった事で、管理委託費の値下げを出来た事も大きかったです。

この新しい管理会社さんは、リプレイス直後からまだ新管理が始まっていないのにも関わらず、軌道に乗るまでの間にあった問題にも対処する姿勢を見せてくれ、リプレイスから2年が経ちましたが、こちらの要望どおり業者の選定にもすぐアクションを起こしてくれるし、管理委託費が削減できた事も含め、今は前の管理会社より遥かに円滑に物事が進んでいます。

最後に、私は理事長として大規模修繕工事に着手してから工事が終わるまで、再三にわたって「やっぱり人！人がすべて！」と言い続けていたのですが、そういう意味では、JSMの担当者さん、一級建築士さん、工事会社さんのお人柄と、本当に親身で丁寧細やかでかつ率直なお仕事ぶりに、管理会社なしで大規模工事の話し合いをしていても、不安に感じることが一度もなかったのが、とてもありがたかったです。大規模修繕工事を予想以上に綺麗に仕上げてくれた上、当初管理会社が出してきた見積もりから800万円ほど削減できたので、もうひとつ先延ばしにしてきたエレベーター改修まで、無事にお金を借り入れることなく終わらせることができました。

これが私をはじめ理事会の皆さんがJSMさんの総合コンサルティングを受けて良かったと思う内容です。

無料で総合コンサルティングを行ってくれる会社はなかなか無いと思いますので、管理会社や設計事務所に不満がある理事や修繕委員の皆さんは、一度JSMの担当者さんにメールを出してみたらいかがでしょうか？

きっと、うちのマンションのように、満足のいくコンサルティングが受けられると思います。

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