物　件　名　：　スカイコート本郷東大前壱番館　（東京都文京区）　　　　　　　

築　年　月　：　２００３年　６月　　　（工事実施時：築１７年）　　　　　　　

総　戸　数　：　１０５戸　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

構　　　造　：　鉄骨鉄筋コンクリート造／地上１５階建て

内　　　容　：　大規模修繕工／管理会社変更

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ＪＳＭ「大規模修繕工事アドバイザリー」を受けた感想

スカイコート本郷東大前壱番館管理組合の副理事長をしております。

2017年に初めて理事会に参加し、同年11月頃、大手独立系管理会社のA社(以下、管理会社)から、自社が見積書を提出して匿名随意で大規模修繕を行いたい旨、提案がありました。理事会では、従来は管理会社の提案どおりに実施していたようなのですが、大きなお金がかかる大規模修繕を比較せずに依頼するのは不安がありました。私から相見積を提案し、理事それぞれで業者を探すことになりました。

工事会社の伝手がないため、どうしたらよいか分からない中、インターネットで検索し、ＪＳＭの「マンション修繕入札サイト」に至りました。適切な発注や工事の履行のためには、公平性／透明性／オープン性が重要と考えていたので、ウェブサイトの記載を読み、まさにここだと共感致しました。

ＪＳＭ の担当者と打合せをして、設計監理方式と責任施工方式の違いや、マンション管理の業界課題などをご教示頂きました。理事会にもアドバイザリーとしてお越し頂き、設計監理の重要性を情報共有し、設計監理方式にて進めることになりました。

「大規模修繕工事アドバイザリー」はマンション管理組合は無料です。相談するだけでも大きなメリットがあります。

ＪＳＭから紹介いただいた、ベテランの一級建築士さんから簡易診断をいただいた段階で、管理会社が作成した大規模修繕の修繕項目に課題があることも見えてきました。工事会社へ見積を依頼する上でも適切な仕様書がなければ、妥当な見積はでてきません。理事会としてこの一級建築士さん（以下、設計監理者）に設計監理業務を依頼することにしました。

工事会社の見積においては、9社の見積もり提出があり、提出後の段階で3社に絞り、3社での見積比較、ヒアリング会を実施しました。勝ち目がないと見たのか管理会社は見積に応じすることもありませんでした。3社とも最初に匿名随意で出してきた管理会社に比べて大幅に安価ではありましたが、さらに3社の間でも最高値と最安値で600万円近くの差があり、かなりの節約を行うことができました。

ヒアリング会では、設計監理者にチェックのポイントや質問シートまで作成いただき、現場代理人候補者の出席を求め、マンションの所見、改修のポイント、具体的な工事計画をヒアリングしたことで、納得感のある工事会社選定を行うことができました。修繕工事の素人である管理組合では、適切な選定は難しいと感じ、設計監理方式を採ったことは間違いで無かったと感じました。業者選定の経緯及び選定理由等も設計監理者に整理、資料作成頂いたため、総会での議決もスムーズでした。

価格だけが安価であっても、不適切な施工方法や材料選定があったら、品質の悪い大規模修繕工事となり、設備の長期的な信頼性は保てません。適切な発注仕様作成、工事会社側の詳細仕様のチェック、さらに工事期間中も、設計監理者による工事会社の施工に対する監査があり、受渡まで安心して見ることができました。

今回の大規模修繕工事全体を通して感じたのは、設計監理方式の良さ、そして真摯で信頼できる設計監理者の選定です。最初は、管理会社任せだと過剰に高い支出となってしまうだろうが、共通の仕様であれば、相見積でより安い工事会社を選べるだろうぐらいの認識でした。でも実際に、ＪＳＭ「大規模修繕工事アドバイザリー」を受け、適切な設計監理者の下、公平／透明／オープンに工事会社を選定できること、これは間違いありません。

ＪＳＭを通じて、今回依頼した、設計事務所及びサイト会員の施工会社に出会えたことは、今後のマンション管理の運営上の宝です。スカイコート本郷東大前壱番館管理組合ではその後ＪＳＭに「管理会社変更アドバイザリー」もお願いしてＪＳＭサイト会員の管理会社に変更したのに引続き、私が理事長を務める他のマンションでも同じ設計監理者、工事会社にて大規模修繕工事を実施致しました。10年、20年先も、おつきあいすることになると思います。

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