「マンション修繕入札サイト」を立ち上げて早11年。

サイト立ち上げ当初は、マンション大規模修繕工事に「入札」という概念は無く、管理会社任せが一般的でした。

そのためサイト自体をご理解いただくにも大変苦労しましたが、最近では当サイトが入札参加すると伝わった途端、工事金額を下げてくる工事会社もいるようです。

当サイトの存在自体が、工事価格低減への圧力になっていることは大変嬉しく思っております。

一方で当社のサイトポリシーをそのままコピーしたような、見せかけだけのサイトが散見されることはとても残念です。

そのようなサイト運営をされる方々が、果たして「誠実に管理組合様に寄り添ったお仕事をされているのか？」、何を以って「公平・透明・適正価格」と言うのか？

このような状況を見ると、まだまだ我々のサイトの力不足を認めざるを得ません！

当サイトを必要としている管理組合様のためにも、もっともっと頑張らなければいけないと身が引き締まる思いです。

「マンション修繕入札サイト」は、これからも管理組合様の利益を第一に、最後まで管理組合様に伴走して、管理組合様の立場でお仕事をいたします。

当サイトの活動を通じて、マンション改修業界全体に、真の意味の競争入札が定着することを心から願ってやみません。

これからも管理組合様と最後まで伴走するコンサルを目指し、コロナに負けず邁進してまいります！

さて、皆さまは令和4年4月から始まったマンション管理の評価制度をご存じでしょうか？マンション管理適正化法の改正により始まったこの制度は、大きくは2つあります。

「マンション管理適正評価制度」

マンション管理業協会が中心に取り組む制度。専門家によって30項目をチェックし6段階で評価する仕組み、評価の有効期間は1年間。

「マンション管理計画認定制度」

地方自治体が取り組む制度。16項目+αを評価し、〇×で認定する仕組み、認定期間は5年間。(α:地方自治体が独自に設定する指針等の評価項目)

それぞれ評価方法や有効（認定）期間に違いはあるものの、この制度の導入によりこれまで以上に適切な管理や定期的な大規模修繕が求められることは明らかです。

しかしながらこの制度の導入に対して、一喜一憂する必要はございません。

マンション管理業協会には多数の管理会社が会員として登録されています。

（もしかしたら皆さまのマンションの管理会社も入っているかも？）

当該組織の評価をどのように判断されるかは、個々の管理組合様のご判断になりますが「評価向上のために管理費が値上げされた！」等とならないことを願っております。

マンション管理や大規模修繕工事は「適正な時期に、適正な金額で。」をモットーにアドバイザリーしております。相談費用は無料です。

まずはお気軽に♪メールやお電話でお問い合わせください。

11月30日の日経新聞電子版、12月1日の日経新聞朝刊にJSMの取材記事が掲載されました反響ですが、おかげさまで当サイトへのアクセス数が急増しまして、管理組合様からのお問い合わせも続々と続いています。

首都圏に限らず近畿圏や地方都市からのご相談もありまして、改めて新聞記事に掲載された事の反響の大きさを感じています。

マンション修繕入札サイトは、大規模修繕工事だけでなく、色々な計画修繕工事にも対応しております。給水や排水の更生・更新工事、塗装工事、防水工事、窓・サッシ工事、玄関扉工事などあらゆる共用部分の工事の見積書をご提出致します。

このようなマンションの修繕工事だけでなく、長期修繕計画見直しや管理会社変更も行っておりますし、これらの工事や見直し、変更などの総合支援をしております。

私どもはマンションの理事会様、修繕委員会様に出向いてアドバイスをさせて頂きますので、「総合支援パートナー」として色々ご相談下さい。

現状、ご連絡を頂いた管理組合様に順を追って対応しておりますので、メールや電話、お問い合わせフォームなどからのご相談を頂いてから、実際にお会いして当サイト事業の御説明をするまで少しの時間が掛かりますことをご了承下さい。

このような状況でございますので、できれば早めの段階で一度ご連絡を頂けますと幸いです。

よろしくお願い致します。

業務多忙にかまけて「ちょっと一言ブログ」の更新がなかなか出来ませんでした。

１．【修繕積立金の保護】

昨年１月に国土交通省から（次のブログに書いてあります）、悪徳な設計事務所に対して大規模修繕工事で談合バックマージンを貪るのはやめなさい！という通知が出ました。

それを受けて、マンション大規模修繕の業界では、色々と動きが出てきています。

談合はもうしません！という宣言を出すところもあれば、お仲間でくっついた所もあったり、色々です。

ただ、本当に談合はもうしません！となってくれたり、お仲間でくっついても悪さをしなければいいのですが、きちんと改心する所もあれば、ウラに隠れて相変わらず悪さをやっている所など、様々なのが現状です。

私どもJSMは、７年前から公平・透明に「管理組合の修繕積立金の保護」をする為に、談合バックマージンを排除して工事会社選定をすべき、という事を提言して実践してきました。

管理会社の悪さのやり方、設計事務所の悪さのやり方、設計における仕様のふかしや数量の水増し等、背任行為をしてバックマージンを貪る事の対抗軸として、たくさんの管理組合様の支援をさせて頂きました。

２．【JSMサイト事業の欠点】

ただ、このJSMの「マンション修繕入札サイト」にも欠点はあります。

それは「知名度」が圧倒的に無い事です。

管理会社変更の総合コンサルティングをする為に呼ばれた管理組合様からは、少し前に終わった大規模修繕工事の時に、JSMのサイト事業を知っていれば、高い金額で工事をしないで済んだとか、借金をしなかったのにとか、そういう声もたくさん聞いてきました。

ですので、リクルートの取材を受けたり、その他知名度を上げる事が今の課題であります。

そのような中、このブログの表題にも書きましたように、都営浅草線（相互乗り入れ区間も含む）に４／２（月）から、全編成の１車両に１枚づつ、ドア横ポスターを掲出しております。

おかげさまで、電車内広告を見た！という問い合わせが増え、知名度を上げる効果が出てきております。

３．【総合コンサルティング】

このJSMのサイト事業は、マッチングサイトではありません。

理事会、修繕委員会様に、「総合コンサルティング」として常に伴走しながら、アドバイスをさせて頂いております。

また弊社は、国土交通省財団法人様と直受けの取引をしている会社でございますので、信用第一で仕事をしております。

担当の私自身は総合不動産会社出身ですので、不動産のプロとして、マンションについての色々な知識や、このサイト事業７年で300の管理組合様とお会いしてきた様々な経験がございます。

また管理組合様は最後まで無料ですから、JSMから費用を請求することはございません。

大規模修繕工事の設計監理者を決める時、工事会社を決める時には、相見積もりで他のルートからの見積書も取得されるように推奨もしています。

管理組合様にとって、JSMサイト事業をご利用される際のデメリットは何もないですので、お気軽にお問い合わせを頂ければ幸いです。

まずは、JSMサイト事業の説明だけでも聞いて頂き、その後に利用するかどうかについて決めて頂く感じで結構でございます。

（話を聞いた結果、ご利用なされなくても、もちろん大丈夫です）

よろしくお願い申し上げます。

「マンション修繕入札サイト」コンサル会員であるマンション管理士様より、公平透明な大規模修繕工事を行う為に、世の中にこの情報を広めて欲しいとのご依頼を受け、当サイトでも国土交通省住宅局からの通知を掲載させて頂く事にしました。

当サイトが6年前に発足して以来ずーっと言い続けてきた事でもありますが、この大規模修繕工事の業界では設計コンサルタントを活用した方式において、残念ながら「チャンピオン方式、バックマージン方式」を取る設計事務所がいます。

管理組合様に分からないように、工事金額に法外なマージン（数千万円）を乗せて裏金として抜く行為が横行していますので、さすがに国土交通省からの今回の通知に至ったという事だと思います。

このサイト事業のコンセプトは管理組合様保護・支援で始まったサイトでございますので、当サイトのコンサル会員の設計事務所様には、マージンを抜く設計事務所様は一切会員として入れておりませんので、ご安心下さい。

大規模修繕工事では、設計事務所が真面目な所かどうかで、法外なマージン（数千万円）を抜かれるかどうかが決まります。

表面的に良さそうではなくて、その設計事務所の本質を見抜く必要があります。

設計コンサルタント（設計事務所）について、どのようにすれば良いかお悩みを抱えておりましたら、お気軽にご連絡下さい。

（国土交通省の通知文章は、下記リンクの青色文字バーをクリックしてご一読下さい）

大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について（国交省通知）

サイト事業の責任者です。

8月3日（月）より京浜急行全線に、1車両1枚のドア横ポスターを掲出しております。品川から三崎口、新逗子、浦賀、羽田空港など、京浜急行全ての路線でドア横ポスターが出ております。

（一部は、都営浅草線を経由して京成線の成田空港駅や、北総線の印旛日本医大駅等まで掲出されています）

おかげさまでドア横ポスターを掲出してから3週間ほどが過ぎましたが、大規模修繕工事と管理会社変更のご相談を沢山頂いております。誠に申し訳ありませんが、お問い合わせを頂いた順番に、随時理事、修繕委員の皆様にお会いさせて頂いております。

マンションにお住まいの皆様は、毎月管理費と修繕積立金を支払っていると思いますが、この”自分のお金”がマンションの為に有効に使われているならば、問題は何も無いと思います。

しかし、管理会社任せにしていると、高い管理委託契約費、高い大規模修繕工事という事になり、管理会社に「高額なマージン」を抜かれてしまったという事になるのです。

（用語説明）

管理委託契約費・・・管理組合が管理会社に管理を委託するにあたって、年間に支払う費用。

大規模修繕工事・・・約12年に1回のペースで起こる屋上防水や外壁塗装、タイル張替など足場を組んで行う数ヶ月にも及ぶ工事。

管理委託契約費は、分譲当時から競争原理に一度もさらされていません。現在の管理委託契約費の20％～30％は管理会社が取る適正利益以外の「法外なマージン」です。この法外なマージンを無くしても、管理の質には何も問題は起きません。

大規模修繕工事では、管理会社と一部の設計事務所がグルになり、裏でチャンピオンと呼ばれる工事会社を決めておきます。このチャンピオン工事会社が最安値になるように見せかけて、裏で数社の工事会社に声をかけ見積金額の操作をします。

新聞公募をしても管理会社と一部の設計事務所から、かたち上新聞公募で入れと指示が出ますし、それにより工事会社はいかにも公平透明に新聞から参加したような顔をしますが、実はチャンピオン工事会社とそのお仲間だけで新聞公募が占められていたという事は、普通に世の中で起こっています。

実際、このサイトでも談合は暴いています。

管理会社自身が設計事務所として設計監理業務を受注し、チャンピオン工事会社に大規模修繕工事を落札させる為に新聞公募を隠れ蓑に使いましたが、その談合を当サイトで暴き、管理会社が受注していた設計監理業務を管理組合が破棄し、プロの一級建築士に設計管理業務を引き継いでもらいまして、無事に適正金額で大規模修繕工事会社が決まったという事をいくつも行っています。

ですので、これは噂話ではなく、事実です。

管理会社や設計事務所でも、きちんとしている会社ももちろんありますが、残念ながら圧倒的に裏で談合を仕組み、高額マージンを抜いている会社が多いです。

1億円の工事で20％のマージンを抜くという事は、2000万円の大金について工事に必要な費用ですと、うそぶいて説明をしますが、実態は裏で管理会社、設計事務所、チャンピオン工事会社、チャンピオンに協力した工事会社で山分けをしている訳です。

20％のマージン抜きをしなくても、大規模修繕工事を行う工事会社は、きちんと利益が出ます。

皆様のマンションでも、ハンコ1個で2000万円を奪われているかもしれません。

仮に100戸のマンションですと、あなたのお財布から20万円が裏で談合されて、奪われている事になるのです。

本来は手元に20万円の貯金があるはずなのに、管理会社・設計事務所主導で無駄にマージンとして抜かれて奪われるのは、悔しくないですか？

このような談合を仕組む管理会社や設計事務所に対して、当サイトからも相見積もりとして見積書をぶつけて頂くだけで、適正金額の見積書が集まります。

管理組合様は最後まで無料ですから、このサイトをお使い頂くにあたり、何もデメリットもありません。

まずは、お問い合わせをお待ちしております。

お問い合わせフォームや、メールや電話で問い合わせて、このサイトは必要無いなと思った場合は、そこで終わりにして頂いても構いません。

お問い合わせで終わりにしたにも関わらず、しつこく営業をしてご迷惑をお掛けする事はしておりませんので（さらに案件数が多すぎてそんな時間もありませんが）、安心してお問い合わせください。

最後に、サイトの「管理組合様の声」の所に、実際の実例がありますので、このサイトがどのような効果を及ぼすのか、ぜひご一読下さい。

（長年の不動産業界の経験から、理事、修繕委員の皆様へ大規模修繕工事会社や新管理会社が決まるまで、無料でアドバイスをさせて頂いている事なども載っています）

私は不動産業界に長くおりまして、デベロッパーの立場で色々と経験を積んできました。
在籍していた会社には、子会社でマンション管理会社もありましたので、マンション管理会社の仕事についても理解をしていたつもりでした。

しかし、このマンション大規模修繕や管理会社変更などのコンサルティング業務に携わってみて、管理組合様の為に仕事をしている管理会社が本当に少ない事に、とてもがっかりしました。

私の所にくる案件は、管理会社の怠慢や横柄な仕事ぶりに我慢がならず、助けて欲しいという依頼が多いです。
そこで私が理事会や修繕委員会に不動産コンサルタントして参加すると、管理会社のあきれる仕事ぶりに情けなくなってきます。

不動産業界だけではなく、仕事というものは誰の為に行うのでしょうか？

自分の利益や給料の為であれば、詐欺まがいの商売をしていいのでしょうか？

私は決してそうは思いません。

お客様の為に、お客様の事を考え、真摯に仕事をしてこそ、本当の仕事ではないでしょうか。
これは全ての業界の全ての仕事に共通な事だと思っています。

少なくとも私はそのような教育をデベロッパー時代に受けました。

「プライドが高い」というと否定的な意味にも捉えられますが、あの人はプライドが高くて決してお客様の不利益な事はしない、という良い意味での「プライド」を持って仕事をするのが、本質ではないでしょうか。

人の価値観は様々ですし、もちろん管理会社の中でも良い管理会社もあります。

ただ、業界全体にはびこる体質を改革するには、管理組合様の正しい目と行動が必要です。

私どもはそのような一助になれるよう、来年も頑張って参りますので、よろしくお願い申し上げます。

新年度になり、東京は桜も満開ですね。

暖かくなって、気持ちもほんわかします。

さて、本日のブログは「管理会社変更による管理組合様のメリット」と題しまして、下記に書いて行きたいと思います。

【世の中の多くのマンションで起きている事】
１．皆様のマンションは、分譲当時のデベロッパー（分譲会社）の子会社である管理会社のままではないでしょうか。

２．そうしますと、管理会社に支払う『年間の管理委託契約費』は、競争原理に一度もさらされていない訳です。

３．その場合、本来支払う必要の無い管理会社のマージンの額は、年間管理委託契約費の30％近くにもなっています。

４．年間管理委託契約費が1000万円のマンションならば、700万円が適正な管理委託契約費です。

５．この本来支払う必要の無い300万円は積み重なって10年になると、当然3000万円にもなります。

６．本来支払う必要の無いマージンならば、管理会社の年間管理委託契約費が適正かどうか、一度、各管理会社から相見積もりを取ってみるのが一番いいと思います。

７．そうしますと管理を他社に奪われたくないですから、現在の管理会社も年間管理委託契約費を下げてくるようになり、適正な年間管理委託契約費になります。

８．実際に管理会社変更（リプレイス）をするかどうかは別としても、相見積もりを取得するだけで 10年で3000万円が貯まるという訳です。

私も長い間不動産業界に身を置いておりますが、マンション管理会社の体質については、昔から全然変わらないなぁと思っております。

マンションは管理組合の皆様の資産であって、管理会社のものではないはずです。

しかし、自分達の資産であるがごとく、自社の利益の為に何でもやるのが管理会社の本質です。
例えば、とても高い管理委託契約費や、必要のない工事をどんどん行う事、大規模修繕工事には管理会社が絶対関与してくるなど、管理組合から法外なお金を取る事ばかり考えているのが管理会社です。

第３者の適正なチェックが働かなければ、管理委託契約費が高いか安いかも、大規模修繕工事が適正金額なのかどうかも、全くわかりません。

それにも関わらず、私たちは素人だからとか、管理会社がまさかひどい事をしないだろうとか、そういう感じで管理会社任せになってしまうと・・・・・、皆様の資産を食いつぶされてしまいます。

もちろん管理会社の中でも、管理組合の為に一生懸命仕事をしている会社もあります。
しかし有名なブランドの管理会社だからこそ、暴利をむさぼっている事が多くあるのも事実です。
（昔、有名なブランドの管理会社の親会社に在籍していたので、業界の事は良く知っております）

私どもは、マンション管理業界に『公平・透明な柱』を構築するべく、一級建築士やマンション管理士、保険会社など、『公平・透明なマンション管理業界』に賛同する仲間と、もうひとつの柱を構築する事ができればと思っております。

〔管理会社　ＶＳ　公平・透明な柱グループ〕　というような時代が来るように、今日も各地のマンションに出向いて、理事の方々と一緒に頑張っております。

マンションは皆様の資産です。
管理会社に遠慮することは、全くありません。

公平・透明な新しい柱を、構築しましょう。